공동주택 매입 후 임대사업 추진
임대·매각차익 새 수익원 발굴
관리비 충당 및 투자금 회수 목표
임대·매각차익 새 수익원 발굴
관리비 충당 및 투자금 회수 목표
|
CR리츠는 미분양 주택이나 기업의 비핵심 자산을 매입해 운영 후 매각해 수익을 창출하는 회사를 뜻한다. 수익 구조는 임대 수익과 부동산 매각 차익을 통해 배당(연 2회) 및 청산 시 자본차익을 받는다.
7일 한신공영에 따르면 회사는 양산한신더휴의 공동주택을 매입한 후 임대 사업을 추진하기 위해 지난 5일 '제이비와이에스케이제3호기업구조조정부동산투자회사'의 신주 554만주를 277억원에 취득했다. 지난 4월 24일 해당 회사 설립시 3억원을 출자하며 6만주를 취득한 지 약 3개월 만이다. 이번 신규 출자로 총 280억원을 투자했으며, 출자 후 한신공영의 해당 CR리츠 지분율은 100%다.
이 과정에서 양산한신더휴의 공동주택을 담보로 필요한 자금을 조달하기 위해 지난 5일 애큐온캐피탈, 애큐온저축은행, 키움캐피탈에 724억 8000만원의 채무보증을 결정했다. 차입금은 604억원인데, 차입금의 120%에 해당하는 채무보증을 하게 됐다.
이외에도 보증은 더 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증한도액은 1836억 7700만원인데, 아직 사용하지 않은 금액은 513억 5000만원이다. 중도금대출 등 보증한도액은 4738억 7000만원인데, 아직 사용하지 않은 금액은 1267억 4100만원이다. 이는 사업을 진행하는 과정에서 1000억원 이상의 보증을 더 할 수 있다는 뜻이다.
이번 리츠의 파트너는 JB자산운용이다. JB자산운용이 제이비와이에스케이제1~3호를 잇달아 운용하거나 운영할 계획인데, 제2호는 우방이 전액 출자해 운영 중이다. 제1호는 전남 광양 소재 '한라 비발디' 아파트 332가구 중 275가구를 편입한다는 계획을 세웠지만, 사업 구조를 수정하면서 재등록 절차를 밟고 있는 상태다.
이번 제3호는 한신공영이 2022년 양산한신더휴 분양에 나섰지만 약 200가구에 이르는 미분양이 발생되면서 CR리츠를 활용하게 됐다. 분양 당시 물량(405가구)을 고려하면, 미분양 규모는 절반에 이른다. 한신공영은 약 2~3개월이면 양산한신더휴의 미분양 물량을 매입할 수 있을 것으로 판단하고 있는 상태다. 매달 최소 약 70~100가구씩 매입할 수 있다는 계산이 나온다.
한신공영 입장에선 그동안 미분양 물량을 관리하는 과정에서 비용이 소요된 만큼, CR리츠를 통해 단순히 미분양만 털어내는 것이 아니라 새로운 수익원을 발굴할 수 있는 이점을 챙길 수 있다.
실제 한신공영은 이번 투자로 올 3월 말 기준으로 △한신대한제1호위탁관리부동산투자회사(지분율 27.36%) △카이트제이십삼호위탁관리부동산투자회사(지분율 17.80%) 등에 이어 세 번째 리츠를 보유하게 됐다.
회사는 한신대한제1호위탁관리부동산투자회사를 통해 검단 한신 어반 파크 물량을 매수해 임대해 주고 있다. 올 3월 말 기준으로 임대 가능면적 중 99.23%를 임대해 준 상태다. 임대차 계약수는 903곳이다. 이로 인해 임대료는 14억원이 발생됐다.
카이트제이십삼호위탁관리부동산투자회사를 통해 서울시 성동구 도선동 286번지 일원에서 짓는 도선동 역세권청소년주택 개발사업 등에 투자했다. 토지를 매입하는 데 1028억원을 썼다. 다만 완공 예상시기가 2027년 5월 31일이어서 임대료는 없다.
한신공영 관계자는 "양산한신더휴 임대 수요자들에게 빌려주고 임대료를 받겠지만, 재분양 또는 매각 등을 통해 미분양을 털어낼 수 있을 것"이라며 "추후 CR리츠가 종료되면 투자금을 회수하는 과정을 거칠 것"이라고 말했다.
