|
국토연구원 통계에 따르면 현재 전국적으로 추진되고 있는 지역조합 아파트는 총 618개 사업장에 총 36만1104가구, 조합원 수만도 26만명을 상회하는 것으로 파악되고 있다. 이는 연간 공공 및 민간주택 총공급량을 넘어서는 대규모 물량이다. 상시 주택시장 불안 지역인 수도권에서 추진 중인 사업장만도 서울 110개소를 포함 총 260개소, 17만8334가구로 49.4%를 차지하고 있다. 수도권 단기간 공급난 해소에 큰 효과를 가져올 수 있는 규모다. 전체 사업장의 진척 상황을 보면 현재 모집 신고 단계에 머물러 있는 사업장이 316개소로 전체의 51.2%를 차지하고 있으며 설립인가 단계 136개소(22.0%), 사업계획승인 및 착공단계 166개소(27.0%)에 이르고 있다. 절반 이상이 초기 단계에 머무르고 있는 지지부진한 상태다. 특히 서울은 사업계획 승인 비율이 16.4%로 전국에서 가장 낮고 경기 역시 37.3%로 전국 평균치를 크게 밑돈다. 제도적 한계뿐만 아니라 토지확보와 인허가 과정의 복잡성, 높은 지가, 사업의 불투명한 추진 등에 따른 것으로 분석된다.
따라서 탈법과 불법으로 얼룩진 지역주택사업의 투명성을 높이고 제도적 한계를 개선할 경우 현재 공급난을 겪고 있는 수도권 및 일부 대도시권의 주택공급 단기 해갈에 큰 도움이 될 게 분명하다. 이미 토지확보 단계에 접어들어 공공 택지개발 및 유휴지 토지 용도 전환 사업 등에 비해 사업 추진이 빠를 수밖에 없다. 또 민간이 자율적으로 사업을 추진함으로써 무주택자의 주택난 조기 해소 외에도 주택건설에 따른 지역경제 활성화와 낙후된 주거환경 개선에 크게 도움이 될 것이다.
이를 위해 먼저 사업추진과정에서 제기되는 불합리한 사항 등을 적극적으로 개선하고 최근 용인시의 경우처럼 탈법과 불법, 비리의 온상처럼 여겨졌던 과정상의 불투명성을 투명화하는 작업이 시급하다. 예컨대 토지요건만 현행 95%에서 재개발 재건축, 가로 정비사업과 마찬가지로 80%대로 낮추면 당장 수도권에서 5만3500가구, 부산 1만5700가구 등 전국적으로 11만 가구 물량이 조기 착공, 총 38조5000억원대의 투자로 총 77조6000억원대 이상의 경제적 파급효과와 41만6000명 정도의 고용 유발 효과를 거둘 수 있을 것으로 관련 업계는 보고 있다.
아울러 현행 제도로는 모집조합원(무주택 등 일반인) 중심으로만 구성되어 재개발, 재건축 사업과 달리 토지소유자에 대한 배려가 전혀 없는 것도 문제다. 토지 소유자에 대한 별도 매입 협상으로 인한 갈등과 지연, 탈법과 불법이 발생하는 요인이다. 소위 알박기 등으로 각종 비리로 얼룩지고 사업비 급등 등으로 부작용을 낳는 이유도 여기에 있다. 따라서 지주 조합원 제도를 도입, 이를 적극적으로 해소하는 게 절대 필요하다. 지역주택 추진 사업구역 내 토지소유자(빌라, 단독 등 소유자 포함)를 법적 조합원으로 자격을 부여해 현금 대신 아파트로 환지형 공급을 할 수 있도록 유연성을 높일 필요가 있다.
현재 사업구역 내 국민주택규모 84㎡ 규모 이상 주택소유자는 조합원 자격이 주어지지 않으나 이 경우도 조합원 자격을 부여하면 토지확보율을 크게 높일 수 있을 것이다. 이렇게 되면 사업속도는 최고 2년 이상 단축되고 전국에서 9만 가구 규모의 조기 공급이 가능하며 이로 인한 경제적 유발 효과만도 63조원대를 넘어설 전망이다. 이와 함께 추진위원회 구성을 비롯해 대행사, 시공사 선정 등 그동안 비리와 탈법이 저질러졌던 절차에 관한 세심한 법적 규정도 새롭게 입법화할 필요성이 있다. 재개발, 재건축 사업이 도정법에 따라 정비되고 투명화되었듯이 지역주택조합제도를 합리적으로 개선한다면 무주택자의 내 집 마련 기회를 제대로 제공하고 주거복지의 달성과 지역경제 활성화, 고용 증대의 효과를 거둘 수 있을 것이다. 때마침 국토교통부는 관련 제도 개선을 위해 국토연구원에 긴급 용역을 의뢰한 데 이어 국회도 입법을 위한 의견수렴에 적극적으로 나섰다니 탕자(蕩子)였던 지역조합 아파트의 효자화(孝子化)를 기대해 본다.
장용동 한국주거복지포럼 상임대표
※본란의 칼럼은 본지 견해와 다를 수 있습니다.
