압박에도 서울 집값 고공행진 여전…1년새 아파트 시총 330조원↑

2월도 서울 아파트 매매가 상승세 속 강남 소폭 하락
박원갑 "아파트 하락세, 4월 중순까지 지속 전망"
서진형 "급매 있지만 매매가 우상향 지속"

한 아파트 견본주택을 찾은 방문객이 단지 모형도를 살펴보고 있다./연합뉴스

정부의 잇단 압박에도 서울 아파트 시가총액이 최근 1년 새 크게 늘어난 것으로 나타났다. 상승세는 둔화하는 모습이지만, 매물로 나온 물량이 제한적인 데다 시장에선 여전히 중장기 우상향 가능성에 무게를 두는 분위기다.

26일 금융정보사이트 '인덱서고'에 따르면 서울 아파트 시가총액은 최근 1년간 1910조원(2024년 말)에서 2240조원(2025년 말)으로 330조원 증가했다. 같은 기간 전국 아파트 시가총액 증가분이 587조원인 점을 감안하면 서울 비중은 56%에 이른다.

서울 아파트 매매가격 상승 흐름은 올해도 이어지고 있다. 한국부동산원 기준 2월 넷째 주 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.11%로 집계됐다. 서울 강남구 아파트 매매가격이 전주 대비 0.06% 하락했지만, 서울 전체 지수를 끌어내리지는 못했다. 전반적 지수 상승 흐름을 고려하면, 서울 아파트 시가총액 역시 확대 압력을 받은 것으로 해석된다. 다만 강남구(-0.06%), 송파구(-0.03%), 용산구(-0.01%) 등 일부 핵심 지역이 하락 전환한 점은 정책·금리·대출 여건 변화에 따른 단기 조정 신호로도 볼 수 있다는 분석이 나온다.

물론 이재명 대통령이 양도세 중과 유예 종료와 다주택자 대출 만기 연장 제한 등 '다주택자' 부담을 높이는 메시지를 잇달아 내놓으면서, 서울 일부 단지에서 호가를 낮춘 매물이 등장한 상태다. 다만 현재까지는 이런 조정 흐름이 서울 전역으로 뚜렷하게 확산됐다고 보기는 어렵다는 평가다. KB부동산에 따르면 2025년 12월 말 대비 2026년 2월 26일 기준 서울 25개 구의 매매가격지수는 모두 상승했으며, 전세가격도 같은 흐름을 보였다.

그럼에도 시장에서 주목하는 지표는 '매물 증가'다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 25개 구 중 연초 대비 2월 26일 기준 매물이 증가한 곳은 20곳이다. 더 짧은 기간으로 보면 흐름은 더욱 분명하다. 이달 2일과 비교할 때는 서울 25개 구 모두 매물이 늘었다.

이 같은 변화는 주택 보유자들이 정책·세제 변수의 분기점으로 거론되는 5월 9일 전후를 두고 '관망 후 출회 여부'를 판단할 가능성이 있다는 관측으로 이어진다. 강남구만 놓고 보면 연초 대비 2월 26일 아파트 매물 증가율은 1.0%에 그쳤고, 이달 2일 대비 26일 증가율은 0.5%로 더 낮았다. 핵심지일수록 매도·매수 모두 신중해지면서 매물 증가 속도가 상대적으로 제한적일 수 있다는 해석이다.

시장 전망은 엇갈린다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "서울 강남은 시세를 선도하는 지역이라 나머지 지역에도 연쇄적으로 영향을 줄 수 있다"며 "하락세는 적어도 4월 중순까지 지속될 가능성이 있다"고 내다봤다. 또 "양도세 중과 유예가 중단되는 만큼 매물이 나올 수밖에 없다. 약정서를 한 달 전에 써야 하는 만큼 데드라인은 4월 20일 정도로 형성될 것"이라며 "5월 9일이 지나면 양도세 부담이 커져 다주택자들이 매물을 거둬들일 수도 있다"고 덧붙였다.

서진형 부동산경영학회 회장(광운대 교수)은 "거래 건수가 워낙 적어 특수관계에 의한 거래일 가능성도 배제할 수 없다"며 "서울 일부 핵심 지역에서 급매가 나오더라도 공급 부족, 건설 단가 인상, 인플레이션 우려 등 구조적 요인으로 우상향 흐름은 이어질 것"이라고 전망했다. 이어 "다주택자가 지속적으로 보유하기 어렵도록(세 부담이) 추가로 높아질 가능성도 있다"고 말했다.