2021년 ‘전세난’ 되풀이 위기…서울 아파트 임대차 시장 불안 심화

한국부동산원 조사…전세수급지수 5년 반만에 최고
올해 아파트 전월세 갱신계약 비중 45%…1년새 9%p↑
정비사업 이주수요 더해지면 전월세 추가 급등 가능성

서울 마포구의 한 공인중개사무소에 매물 안내문이 붙어 있다./연합뉴스

서울 아파트 임대차 시장의 수급 불균형이 심화하고 있다. 착공 부진에 따른 공급 물량 감소와 다주택자 매도에 따른 매물 감소가 맞물린 결과로 해석된다.

21일 한국부동산원에 따르면 6월 둘째 주(15일 기준) 서울 아파트 전세수급지수는 122.5를 기록했다. 이는 2021년 2월 셋째 주(122.8) 이후 가장 높은 수준이다. 수급지수는 100을 기준으로 수요와 공급의 균형을 나타내며, 수치가 높을수록 임차 수요가 공급보다 많다는 의미다.

서울 전세수급지수는 올해 3월 첫째 주 103.2를 기록한 이후 꾸준히 상승해 왔다. 시장에서는 현재 전세 수급 상황이 임대차 2법 시행 이후 전세 매물 부족 현상이 두드러졌던 2020년 하반기~2021년 초와 유사한 수준에 근접한 것으로 보고 있다.

월세 시장도 사정은 비슷하다. 월간 기준으로 집계되는 서울 월세수급지수는 지난달 114.8로 전월보다 5.1포인트(p) 상승했다. 올해 들어 월별 상승폭이 대체로 1포인트 안팎에 머물렀던 점을 고려하면 이례적으로 크게 증가했다.

업계에서는 최근 임대차 시장 불안의 배경으로 입주 물량 감소를 꼽는다. 2022~2023년 착공 부진이 시차를 두고 공급 감소로 이어진 데다, 다주택자들이 양도소득세 중과 유예 종료 전에 매도에 나서면서 임대 물건도 줄어든 영향이라는 분석이다.

실제 한국부동산원과 부동산R114에 따르면 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량은 2만7058가구로 추산된다. 내년에는 1만7197가구로 감소할 전망이다.

전월세 매물이 부족해지면서 기존 거주지에 머무르는 세입자도 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 보면 지난달 1일부터 이달 19일까지 서울 아파트 전월세 거래 2만3180건 가운데 갱신계약은 1만1366건으로 전체의 49%를 차지했다. 지난해 같은 기간 갱신계약 비중(37%)과 비교해 12%p 늘었다.

올해 누적 기준으로도 상황은 비슷하다. 서울 아파트 전월세 거래 10만5302건 중 갱신계약은 4만7792건으로 45.4%를 기록했다. 이는 지난해 같은 기간 36.2%보다 9.2%p 상승한 것이다.

가격 상승세도 가파르다. 한국부동산원 조사 결과 올해 1~5월 서울 아파트 전세가격은 3.58% 올라 작년 동기 상승률(0.60%)의 약 6배 수준을 기록했다. 같은 기간 월세가격 상승률도 3.37%로 지난해(0.78%)보다 크게 높았다.

향후 정비사업 이주 수요가 본격화할 경우 임대차 시장의 부담은 더욱 커질 수 있다는 전망도 나온다. 재건축·재개발 사업 과정에서 기존 주택이 철거되면 조합원들이 인근 지역 전월세 시장으로 유입되기 때문이다.