“민간 신탁 vs LH 공공시행”…부천 중동신도시 재건축 각자 노선

선도지구 은하마을, 부천시로부터 특별정비구역 지정·고시작년 6월 한국토지신탁과 협약…연내 정식 시행자 지정
반달마을은 LH와 특별정비구역 추진 협약…공공시행 가닥
수익성과 안정성 두고 주민 선택 갈려

경기 부천시 중동신도시에서 재건축 선도지구로 선정된 은하마을 단지 내 모습./전원준 기자

수도권 1기 신도시인 부천 중동신도시 재건축 선도지구들이 각기 다른 시행 방식을 앞세워 사업 추진에 속도를 내고 있다. 은하마을은 사업 기간 단축과 전문적인 사업 관리를 기대할 수 있는 민간 신탁 방식을 선택한 반면, 반달마을은 사업 안정성과 공공성을 내세운 한국토지주택공사(LH) 공공시행 방식을 택했다. 같은 선도지구지만 사업 추진 전략에 따라 서로 다른 결정을 내린 셈이다.

24일 도시정비업계에 따르면 중동신도시 선도지구인 은하마을(대우·동부, 효성·쌍용, 은하1·2단지)은 지난 22일 부천시로부터 특별정비구역 지정·고시를 받았다. 올해 1월 특별정비계획 입안 신청 이후 주민 공람과 시의회 의견 청취 등의 절차를 거쳐 약 5개월 만에 사업 추진의 핵심 관문을 통과한 것이다.

은하마을은 중동신도시 일대에서 민간 신탁 방식을 택한 대표 재건축 단지다. 지난해 6월 한국토지신탁을 예비사업시행자로 지정하고 사업을 추진해 왔다. 현재는 연내 한국토지신탁을 사업시행자로 지정하고 정비사업위원회를 구성하는 것을 목표로 하고 있다. 재건축이 완료되면 총 4개 단지가 통합 개발돼 기존 2387가구에서 최고 49층, 3432가구 규모의 대단지로 탈바꿈할 전망이다.

민간 신탁 방식은 신탁사의 전문성을 활용해 사업 속도를 높일 수 있다는 점이 강점으로 꼽힌다. 사업 초기부터 신탁사가 자금 조달과 인허가, 사업 관리 등을 주도하는 만큼 조합 설립 절차를 거치지 않아도 돼 사업 기간을 단축할 수 있다는 평가를 받는다. 업계에서는 이번 특별정비구역 지정 역시 신탁 방식의 신속한 의사결정과 사업 관리 역량이 일정 부분 영향을 미친 것으로 보고 있다.

선도지구에는 포함되지 않았지만 인근 중흥마을(동아, 두산·극동, 주공6단지) 역시 민간 신탁 방식을 선택했다. 중흥마을은 전날 한국토지신탁을 예비사업시행자로 선정했으며, 기존 2019가구 규모 단지를 약 3000가구 규모로 통합 재건축할 계획이다. 은하마을에 이어 중흥마을까지 신탁 방식을 택하면서 중동신도시 일대에서 민간 신탁 방식의 영향력이 확대되고 있다는 평가도 나온다.

강오순 한국토지주택공사(LH) 지역균형본부장(오른쪽)과 구동림 반달마을A구역 주민대표단 위원장이 지난달 20일 LH 경기남부지역본부에서 열린 협약식에서 기념촬영을 하고 있다./LH

반면 은하마을과 함께 또 다른 선도지구로 꼽히는 반달마을(삼익·선경·동아·건영)은 LH와 손잡고 공공시행 방식으로 사업을 추진하고 있다. 이를 위해 반달마을 주민대표단은 지난달 LH와 특별정비구역 지정 추진을 위한 업무협약을 체결했다. 이번 협약은 지난 4월 LH를 예비사업시행자로 지정하기 위한 주민 동의서를 부천시에 제출한 데 따른 후속 절차다.

특별한 변수가 없는 한 반달마을은 향후 특별정비계획 수립과 특별정비구역 지정 절차를 거쳐 LH를 사업시행자로 지정할 것으로 전망된다. 재건축이 완료되면 기존 3570가구 규모의 단지는 4429가구 규모의 신축 단지로 탈바꿈하게 된다.

공공시행 방식은 사업 안정성과 투명성을 강점으로 꼽는다. 공공기관이 사업 전반을 관리하는 만큼 이해관계 충돌을 최소화하고 사업 지연 가능성을 낮출 수 있다는 평가를 받는다. 조합 방식이나 민간 신탁 방식에 비해 주민 수익성은 다소 낮을 수 있지만 사업 추진 과정의 예측 가능성이 높고 갈등 관리에 유리하다는 점이 장점으로 거론된다.

특히 1기 신도시 재건축 선도지구의 경우 수천 가구 규모의 통합 재건축이 대부분인 만큼 주민 간 의견 조율이 사업 성패를 좌우하는 핵심 변수로 꼽힌다. 이에 따라 단지별로 사업 추진 과정에서 중시하는 가치에 따라 시행 방식도 달라지고 있다는 분석이 나온다.

한 정비업계 관계자는 "1기 신도시 통합 재건축은 일반 재건축보다 이해관계자가 훨씬 많은 만큼, 어떤 사업 방식을 선택하느냐 여부에 따라 속도가 결정될 가능성이 크다"며 "향후 사업 속도와 주민 만족도, 사업성에서 어떤 결과가 나오느냐에 따라 다른 1기 신도시 단지들의 선택에도 영향을 미칠 수 있다"고 말했다.