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가장 큰 숙제는 '돈'…재원조달은 충분한가
초대형 테마파크 사업의 가장 큰 변수는 결국 '돈'이다. 화성국제테마파크는 장기간에 걸쳐 막대한 자본이 투입돼야 하는 복합개발사업이기 때문이다.
문제는 사업 환경이 과거와 크게 달라졌다는 점이다. 최근 몇 년간 금리와 건설비 상승으로 초기 투자 부담이 크게 늘었다. 특히 프로젝트파이낸싱(PF) 시장은 부동산 경기 침체와 금융기관의 리스크 관리 강화로 신규자금 확보가 어려워졌다.
여기에 인건비와 원자재 가격 상승으로 건설비 부담마저 커지면서 대규모 개발사업일수록 초기 투자 부담은 더욱 커진 상황이다.
화성국제테마파크 역시 예외가 아니다. 사업비 규모가 수조 원에 달하는 만큼 착공 이전 단계부터 안정적인 자금조달 계획과 투자자 신뢰 확보가 사업 추진의 핵심 조건으로 꼽힌다.
앞서 시행사인 신세계화성은 착공 기한을 지키지 못하면서 한국수자원공사(K-워터)와 법적 분쟁을 벌였고, 법원은 약 120억원의 개발지연 배상금 부과가 정당하다고 판단했다. 이 사건은 단순한 계약 문제를 넘어 대형 개발사업에서 일정 관리와 자금투입 시점이 얼마나 중요한지를 보여주는 사례로 평가된다.
특히 테마파크 사업은 아파트 개발과 달리 분양을 통해 단기간에 투자금을 회수하기 어렵다는 특징이 있다. 완공 이후에도 방문객 확보, 콘텐츠 업데이트, 시설 운영비 등 지속적인 비용이 발생한다.
세계적인 테마파크 기업들도 초기 투자 이후 장기간 운영을 통해 수익을 만들어 왔다. 화성국제테마파크가 성공하기 위해서는 단순히 착공 자금을 확보하는 것을 넘어 안정적인 운영 자금과 장기 투자 계획까지 마련해야 한다는 지적이 나오는 이유다.
신세계화성 관계자는 "개발 계획에 맞춰 단계별 자금 계획을 세워 면밀히 검토 중"이라며 "추후 투자자 유치와 기존 자산 활용 등 다양한 재무전략으로 안정적 자금을 조달할 예정"이라고 설명했다.
하지만 일각에서는 초기 자금조달보다 더 중요한 것은 '끝까지 투자할 수 있는 재무구조'라는 지적이 나온다. 실제로 부동산개발업계 관계자들은 "테마파크는 건설보다 운영이 더 어려운 사업"이라며 "경기 변동에도 흔들리 않는 자금조달 구조와 장기운영 전략을 갖추는 것이 사업 성공의 핵심"이라고 전했다.
결국 화성국제테마파크의 첫 번째 관문은 얼마나 빨리 착공하느냐가 아니라, 2030년 개장 이후까지 버틸 수 있는 재정적 체력을 확보하느냐에 달려 있는 것이다.
수도권 서남부 교통망, 감당할 수 있을까
화성시는 국제테마파크가 완공되면 연간 3000만명가량이 이곳을 방문할 것으로 기대하고 있다. 하지만 현재 화성국제테마파크가 들어설 송산그린시티로의 접근성은 서울 동남권이나 용인 에버랜드에 비해 상대적으로 떨어진다는 지적이 나온다. 자가용 중심 접근은 가능하지만 대규모 관광객을 수용하기 위한 광역철도와 대중교통 연계는 아직 충분하지 않다는 것이다.
실제로 현재 송산그린시티 일대의 교통 여건만 놓고 보면 '연간 방문객 3000만명' 목표를 현실화하기 위해 풀어야 할 과제가 적지 않다. 서해안고속도로, 평택시흥고속도로 등 광역도로망을 통해 차량 접근은 가능하지만, 서울과 경기 동북부 등 수도권 주요 지역에서 대중교통을 이용해 접근하기에는 아직 불편한 부분이 있기 때문이다.
용인 에버랜드가 경부고속도로와 영동고속도로 등 기존 광역도로망과 연계성을 갖추고 있고, 롯데월드가 서울 도심 입지를 기반으로 대중교통 접근성을 확보한 것과 비교하면 송산그린시티의 교통 경쟁력은 상대적으로 약하다는 지적이 나오는 이유다.
물론 사업 추진과 함께 교통 인프라도 단계적으로 개선될 가능성이 없는 것은 아니다. 송산그린시티 개발 계획과 연계한 도로 확충, 수도권 서남부 광역교통 개선 사업 등이 진행될 경우 접근성 문제는 일정 부분 해소될 수 있다. 문제는 속도다.
해외 사례에서도 교통 접근성은 테마파크 성공을 좌우하는 핵심 요소로 꼽힌다. 일본 유니버설 스튜디오 재팬은 철도역과 직접 연결된 접근성을 바탕으로 관광객 유입 효과를 높였고, 상하이 디즈니랜드 역시 전용 지하철역을 구축해 대중교통 중심의 방문 환경을 마련했다.
또 하나의 변수는 관광객 규모다. 연간 3000만명이 방문할 경우 단순계산으로 하루 평균 8만명 이상의 이동 수요가 발생한다. 물론 방문객은 계절과 요일에 따라 집중되지만, 성수기와 주말에는 특정 시간대에 대규모 차량과 인파가 몰릴 가능성이 있다.
결국 화성국제테마파크가 수도권 서남부 관광의 새로운 중심지가 되기 위해서는 '무엇을 만들 것인가'만큼 '어떻게 찾아오게 할 것인가'에 대한 답을 마련해야 한다. 화성시 균형발전과 측은 "현재 화성국제테마파크는 교통영향평가 중에 있다"며 "광역교통망 부분에 대해서는 화성시와 경기도, 수자원공사까지 참여해 대책을 마련하고 있다"고 설명했다.
