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22일 부동산 종합 서비스 기업 신영에셋이 발간한 '수도권 물류센터 시장 동향 및 전망 리포트'에 따르면 현재 수도권 A급 상온 물류센터의 실효 개발원가는 평당 800만~1000만원 수준까지 상승했다. 반면 실거래가는 평당 500만~1000만원으로 형성돼 신규 개발원가보다 20~30% 낮은 수준이다.
경·공매 시장에서는 가격이 더 낮다. 수도권 A급 물류센터의 부실자산 하한가는 평당 450만~550만원으로 개발원가의 50~60% 수준까지 내려왔다. 신영에셋은 이 같은 가격 격차가 물류센터 자산가격의 추가 하락을 제한하는 하단 지지선 역할을 하고 있다고 분석했다.
신규 개발 여건도 녹록지 않다. 금융권 PF 경색이 이어지는 가운데 원자재와 인건비 상승으로 공사비 부담이 커지면서 신규 물류센터 개발의 사업성이 크게 떨어졌기 때문이다. 신영에셋은 수도권 물류센터 시장이 구조적인 '공급 절벽' 단계에 진입했다고 진단했다.
가격 조정과 공급 감소가 맞물리면서 투자시장에서는 기존 자산에 대한 관심이 높아지고 있다. 수도권 A급 물류센터 매매가격은 금리 변동성에도 보합세를 유지하고 있으며, Cap Rate(매매가 대비 연간 순영업소득 비율)는 5.0~5.5% 수준에서 안착했다.
투자 주체도 달라지고 있다. 금리 상방 압력과 레버리지 부담으로 단기 배당형 자금이 관망하는 사이 장기 운용 역량을 갖춘 국내 기관과 전략적 투자자(SI), 블랙스톤·KKR·스타우드 캐피탈 등 글로벌 메가펀드가 시장에 적극적으로 진입하고 있다.
특히 해외 자본의 시장 참여가 두드러진다. 신영에셋에 따르면 2025년 수도권 물류센터 거래에서 해외 자본이 차지한 비중은 74.7%에 달했다. 가격이 조정된 상황에서 수도권 프라임 자산과 대형 포트폴리오를 중심으로 인수 기회를 찾는 움직임이 이어지고 있다는 분석이다.
임대차 시장에서도 변화가 나타나고 있다. 신규 공급이 줄어든 데다 입지가 우수한 물류센터에 대한 임차 수요가 이어지면서 무상임대(Rent Free)는 감소하고 있다. 대신 연 2.0~3.0% 수준의 정률 인상(Escalation)과 소비자물가(CPI) 연동 조항이 일반적인 계약 구조로 자리 잡는 추세다.
임대료 조건이 개선되면서 물류센터의 순영업소득(NOI)과 현금흐름 안정성도 높아지고 있다. 신영에셋은 공급 감소와 임대차 시장의 질적 개선이 맞물리면서 이미 준공된 우량 자산의 투자 가치가 상대적으로 높아질 수 있다고 봤다.
이에 따라 신영에셋은 수도권 물류센터 투자 전략을 'Core'와 'Value-Add'의 투트랙으로 제시했다. Core 전략은 우량 임차인과 장기 임대차가 확보된 A급 자산을 신규 개발원가보다 낮은 가격에 매수하는 방식이다. Value-Add 전략은 경·공매 등을 통해 부실자산을 저렴하게 인수한 뒤 용도 전환이나 임대차 재구조화를 통해 자산가치를 높이는 방식이다.
권역별로는 차별화된 접근이 필요하다고 분석했다. 서부·서북부권은 라스트마일 물류에 적합한 입지를 갖춘 프라임 자산을 선별적으로 인수하는 전략이, 동남·남부권은 실거래가와 경·공매 가격 간 격차를 활용해 자산가치를 높이는 전략이 적합하다는 설명이다.
진원창 신영에셋 투자자문본부 이사는 "지금 수도권 물류센터는 새로 짓는 것보다 기존 자산을 사는 편이 유리한 구간"이라며 "신규 공급이 막힌 상황에서 이미 준공된 우량 자산의 희소성은 점차 높아질 것"이라고 말했다.
