용산 1단계 1.4만가구 공급…용적률 600% 넘는 고밀개발 논란

반환부지 4곳 29만㎡…與 1.4만가구 공급 추계
캠프코이너 7348가구 공급시 '용적률 약 629%'
도로·공원·학교 조성 땐 주택물량 감소 '불가피'
일조·조망권 침해 우려…서울시 보존입장 고수

서울 용산 미군 반환부지에 공공주택 2만5000여가구를 공급하겠다는 여권 구상을 놓고 초고밀 개발 논란이 불거지고 있다. 당초 제시한 공급물량을 확보하려면 일부 부지에서 용적률을 600~700%까지 끌어올려야 한다는 지적이 나오면서다. 도로·공원·학교 등 기반시설을 조성하면 실제 주택을 지을 땅이 줄어드는 데다 토양 정화와 도시계획 변경, 서울시 반대까지 넘어야 할 과제가 산적해 있어 공급 규모를 둘러싼 논쟁이 주거환경 문제로 번지는 양상이다.

12일 정치권과 건설업계에 따르면 윤종군 더불어민주당 의원은 한국토지주택공사(LH) 실무 산정방식을 참고해 용산 미군 반환부지 8곳에 공공주택 2만5497가구를 공급할 수 있다고 추산했다.

이미 반환돼 정부가 관리 중인 옛 캠프코이너와 장교숙소 5단지, 옛 방위사업청(방사청) 부지, 군인아파트 등 1단계 후보지 4곳만 별도 사업으로 추진하더라도 1만4397가구를 확보할 수 있다는 주장이다.

세부적으로 △캠프코이너 7348가구 △장교숙소 5단지 3023가구 △옛 방사청 부지 2909가구 △군인아파트 1116가구를 공급할 수 있다고 봤다. 윤 의원은 1단계 후보지에서만 서울시가 용산 대체지로 제시한 탄천물재생센터 예상 공급물량인 1만3000가구보다 1397가구를 더 지을 수 있다고 강조했다.

이번 추계는 부지별 용적률과 주택 면적을 달리 적용한 결과다. 옛 방사청 부지와 군인아파트는 용적률 200%, 나머지 6곳은 500%를 가정하고 전용면적도 60㎡ 이하 공공임대 및 공공분양, 60~85㎡ 공공분양 등 총 세 가지로 나눴다.

앞서 장교숙소 4·7단지 등을 포함한 후보지 10곳에 전용면적 82.95㎡를 일률적으로 적용해 2만8426가구를 공급할 수 있다고 추산했던 것과 달리 주택 유형과 개발 조건을 세분화하면서 전체 물량도 2929가구 줄었다.

하지만 부지별 개발 여건을 고려하면 이 같은 물량을 실제로 확보하기는 쉽지 않다는 게 건설업계 시각이다. 1단지 후보지별 면적은 △캠프코이너 9만7000㎡ △장교숙소 5단지 5만2000㎡ △옛 방사청 부지 9만6000㎡ △군인아파트 4만8000㎡ 등 총 29만3000㎡다.

이 가운데 도로와 공원, 학교 등 기반시설이 들어설 공간을 별도로 확보하면 주택 건설에 활용할 수 있는 면적이 줄어 공급 물량을 유지하려면 개발밀도를 높여야 할 가능성이 크다.

실제 캠프코이너에 7348가구를 공급하면서 가구당 전용면적을 종전 추계 기준인 55㎡로 가정하면 단순 계산상 필요한 용적률은 약 629%에 달한다. 장교숙소 5단지도 같은 기준으로 약 482%가 필요하다.

다만 이는 기존 전용면적을 적용한 자체 시산으로 이번 추계에서 가정한 용적률 500%와 산정 조건이 다르다. 실제 개발 과정에서는 주택 규모와 기반시설 배치, 용적률 산정에 포함되는 연면적 등을 따져봐야 한다.

업계에서도 사업이 구체화되면 공급 물량이 줄어들 가능성이 높다고 내다봤다. 한 관계자는 "아직 사업이 구체화되기 전이라 정확한 공급 규모를 추정하기 어렵지만 통상 도로와 공원, 학교 등이 들어서면 가구 수가 줄어든다"며 "국토부와 LH 검토 과정에서 공급면적 등이 달라지면 물량이 더 감소할 수 있다"고 말했다.

윤 의원실 역시 이번 수치가 확정된 개발계획이 아닌 초기 추계라는 점을 인정하고 있다. 의원실 관계자는 "이번 추계는 정부나 LH가 확정한 사업계획이 아닌 정책 검토용 초기 추산"이라며 "LH 국정감사에서 산정 방식과 공급 물량이 실제 사업 검토 기준에 부합하는지 검증할 예정"이라고 말했다.

공급 물량을 둘러싼 불확실성에 관계기관 협의와 사업 추진 시점도 변수로 떠오르고 있다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "LH 산정 방식을 활용해 물량을 계산할 수는 있어도 국토부, 서울시 등과 협의가 필요하고, 이들이 함께 동의해야 가능하다"고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "일부 토지의 경우 정화작업이 언제 끝날지 알 수 없고, 차기 정부가 용산 반환 부지에 주택을 공급하지 않을 수도 있다"며 "또 도로·공원·학교 등이 조성되면 용적률이 600~700%대로 가야 약 2만5000가구를 조성할 수 있을 것"이라고 지적했다.

문제는 공급 물량을 맞추기 위해 개발밀도를 지나치게 높일 경우 주거환경을 둘러싼 또 다른 갈등이 불거질 수 있다는 점이다. 홍콩에서는 초고층 주거시설이 빽빽하게 들어선 일부 단지가 이른바 '닭장 아파트'로 불릴 만큼 고밀개발이 논란을 빚어왔다.

용산 역시 일조권과 조망권, 동간 거리 확보는 물론 교통 혼잡과 기반시설 부족 문제가 제기될 수 있다. 다만 높은 용적률이 곧 주거환경 악화를 뜻하는 것은 아니어서 건폐율과 건물 높이, 녹지 비율 등을 종합적으로 검토해야 한다는 지적이다.

용산공원 보존을 고수하는 서울시 반대도 사업 추진에 걸림돌이다. 서울시는 도심 녹지 확보를 위해 공원 예정 부지를 유지해야 한다는 입장으로 용산공원 개발 대안으로 탄천물재생센터 이전 부지 등을 제시한 바 있다.

오세훈 서울시장은 지난달 22일 로이터와의 인터뷰에서 "어떠한 경우에도 이곳(용산공원)을 아파트 부지로 활용하는 데 동의할 수 없다"며 주택 개발에 반대한다는 뜻을 분명히 했다.

결국 용산 반환부지 주택 공급 논쟁은 단순 가구 수 경쟁을 넘어 실제 개발 가능한 면적과 적정 용적률, 주거환경 확보 문제로 확대될 전망이다. 공급 물량을 뒷받침할 구체적인 토지이용계획과 기반시설 대책이 마련되지 않는 한 2만5000여가구 공급 구상을 둘러싼 논란도 이어질 것으로 보인다.