뭉치니 길 열렸다…중랑구 모아타운 ‘급물살’

면목역3차 조합 통합 속도…24일 총회
중화동 뉴타운 해제 딛고 주택정비 재개
통합심의 잇단 통과…인허가 절차 단축

서울 중랑구 노후 저층 주거지에서 추진 중인 모아타운 사업이 잇따른 통합심의와 조합통합을 발판으로 속도를 내고 있다. 중화동에서는 2003년 뉴타운 지정 이후 20년 넘게 부침을 겪은 정비사업이 다시 궤도에 올랐다. 면목동에서도 모아주택 4개 구역이 통합심의를 통과한 데 이어 인근 조합들이 통합을 추진하면서 사업에 탄력이 붙고 있다. 대규모 재개발이 어려웠던 노후 주거지에서 모아타운이 주택공급과 주거환경 개선을 위한 새로운 대안으로 자리잡는 모습이다.

22일 정비업계에 따르면 면목역3차 모아타운내 3-1·3-2구역 가로주택정비사업 조합은 오는 24일 총회를 열고 기존 사업 정리와 조합 통합 추진 안건을 의결할 예정이다. 통합 조합설립에 필요한 주민 동의율은 동의자수 기준 78.8%, 동의면적 기준 72.7%로 법정요건을 충족했다.

인근 구역에서도 조합통합이 진행되고 있다. 3-3구역과 3-8구역은 통합절차를 마치고 건축심의 관련 서류를 작성하고 있으며 3-7구역도 통합심의를 준비 중이다. 3-1·3-2구역까지 통합하면 면목역3차 모아타운에서 통합을 추진해 온 조합들은 관련 절차를 모두 마무리하게 된다.

3-1·3-2구역 조합은 용도지역 상향을 통한 개발여건 개선도 추진하고 있다. 모아타운 관리계획에 관련 내용을 반영해 제2종 일반주거지역을 제3종 일반주거지역으로 높이는 방안이다. 용도지역 상향이 확정되면 최고 33층 규모 건축계획을 검토할 수 있으며 용적률과 건축기준 완화 등을 통해 사업성을 높일 수 있을 것으로 보인다.

모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 여러 소규모 정비사업과 연계해 정비하는 방식이다. 개별 사업구역을 유지하면서도 도로와 공원, 주차장 등 기반시설을 종합적으로 계획할 수 있다.

특히 단독·다가구주택이 밀집한 중랑구에서 사업추진이 활발하다. 올해 3분기 기준 서울시 전체 모아타운 144곳 중 37곳(약 26%)이 중랑구에 집중돼 있다. 중랑구는 올해부터 2031년까지 모아타운 사업을 통해 주택 1만가구 착공을 추진하고 있다.

중화동 329-38 일대는 장기간 표류했던 정비사업이 다시 추진력을 얻은 대표적인 사례다. 이지역은 2003년 뉴타운으로 지정된 뒤 2011년 재정비촉진구역에 포함됐지만 2014년 구역에서 해제되면서 개발이 장기간 정체됐다.

주민들은 이후 모아타운 방식으로 정비방향을 바꿨고 2024년 9월 관리계획 통합심의를 거쳐 같은 해 11월 관리계획 승인·고시까지 마쳤다. 지난해 11월에는 관리계획 변경안 관련 통합심의도 통과하면서 사업추진에 속도가 붙었다.

면목동 86-3 일대에서도 모아타운 사업이 가시적인 성과를 내고 있다. 2022년 1월 대상지 선정된 이후 2024년 3월과 7월 두 차례 통합심의를 거쳐 모아주택 4개 구역이 모두 심의를 통과했다. 사업이 완료되면 최고 37층, 1919가구 규모 주거단지가 들어설 예정이다.

다만 모아타운 사업이 속도를 내면서 주민간 이해관계 조정과 사업비 부담은 해결해야 할 과제로 꼽힌다. 여러 소규모 조합이 사업을 추진하는 과정에서 비용산정 기준이나 공동시행자 계약조건을 둘러싼 이견이 발생할 수 있어서다. 사업추진 속도뿐 아니라 비용부담과 의사결정 과정에 대한 투명성도 확보해야 한다는 지적이 나온다.

정비업계에서는 모아타운 특유 사업구조를 고려해야 한다는 입장이다. 개별 조합은 사업 규모가 작아 자금조달과 전문인력 확보에 어려움을 겪을 수 있다. 여기에 용도지역 상향과 구역 확대 여부에 따라 사업 규모와 수익성이 달라져 초기부터 사업성을 정확히 산정하기도 쉽지 않다.

공동시행자에게 지급하는 비용 역시 계약 당시 조건만으로 적정성을 단정하기보다 실제 업무범위와 사업진행 상황 등을 종합적으로 살펴야 한다는 설명이다.

정비업계 관계자는 "모아타운은 구체적인 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 출발해 용도지역 상향이나 구역 확대 등을 통해 사업성을 확보해야 하는 경우가 많다"며 "이런 불확실성과 여러 조합을 동시에 지원해야 하는 특성을 고려하지 않은 채 사업추진 과정에서 달라지는 용역비나 일부 갈등 사례만으로 공동시행 방식 전체를 평가하는 것은 적절하지 않다"고 전했다.

전문가들도 통합심의가 정비사업 속도를 높이고 행정절차를 간소화하는 데 효과적이라고 평가한다.

송승현 도시와경제 대표는 "통합심의를 활용하면 사업속도를 높이고 절차를 간소화할 수 있으며 재건축·재개발사업 보다 규모가 작아 주민의견을 적극적으로 수렴할 수 있다는 장점도 있다"며 "다만 상대적으로 낮은 동의율 기준은 사업을 신속하게 추진할 수 있는 요인인 동시에 사업추진 이후 조합원간 의견대립이 발생할 수 있는 요인이기도 한 만큼 주민의견을 충분히 조율하는 노력이 중요하다"고 말했다.