무주택자 ‘누구나’ 30년 공공임대 ‘경기도형 기본주택’, 투기 잠재울까?

하남·과천·안산 등 3기 신도시 역세권 고밀개발
GH공사 지분 50% 적용 최소 1만3000가구 이상 가능
"중산층 무주택자 추격 매수 차단, 시장 안정화 기대"
"지속적 공급물량과 시기가 관건"

경기주택도시공사(GH공사)는 지난 21일 3기 신도시 중 GH공사가 사업시행자로 참여하는 하남·과천·안산 등 역세권 입지에 무주택자라면 ‘누구나’ 30년 이상 살 수 있는 장기공공임대주택인 ‘경기도형 기본주택’으로 공급하겠다는 방침을 밝혔다. /제공=경기도

경기도가 3기 신도시 역세권을 중심으로 무주택자라면 누구나 30년 이상 거주할 수 있는 장기임대주택 ‘경기도형 기본주택’ 공급방침을 밝힌 가운데, 부동산 투기수요를 진정시키고 시장 안정화에 기여할지 관심이 모아지고 있다.

이헌욱 경기주택도시공사(GH) 사장은 지난 21일 “주거 불안정이라는 사각지대에 놓인 무주택자를 대상으로 ‘경기도 기본주택’을 도입해 3기 새도시에 공급될 주택공급 물량의 50%를 경기도 기본주택으로 공급하겠다”고 말했다. 경기도형 기본주택은 3기 신도시 중 GH공사가 사업시행자로 참여하는 하남·과천·안산 등에서 적용될 계획이다.

23일 부동산 전문가들은 3기 신도시 역세권의 고밀개발을 통한 장기임대주택 공급에 대해 ‘시장 안정화’ 효과를 기대했다. 다만 관건은 지속가능한 공급물량과 시기라고 강조했다.

특히 경기도형 기본주택은 무주택자면 누구나 입주할 수 있다. 이는 저소득층 등 주거약자 중심의 기존 공공임대주택의 한계를 극복해 중산층도 부담 없이 거주할 수 있도록 하겠다는 취지다. 시세 95%를 임대료로 내야 하는 중산층 임대와 달리, 임대료는 중위소득 20% 이내에서 임대주택 운영비 수준으로 낮게 책정할 방침이다. 무주택자라면 누구나 좋은 위치에서 적정 임대료를 내면서 30년 이상 거주할 수 있다. 임대보증금은 월 임대료의 50배(1~2명)~100배(3명 이상)로 공공사업자의 운영에 필요한 최소한의 범위에서 책정할 계획이다. 사업자 측면에서 최소한의 원가를 보전할 수 있는 공급방식이라는 게 GH공사의 설명이다.

경기도는 3기 신도시 가운데 GH공사가 사업시행자로 참여하는 하남 교산지구(3만2000가구·경기주택도시공사 지분 30%)와 안산 장상(1만3000가구·20%), 과천(7000가구·45%), 용인 플랫폼시티(1만1000가구·100%) 등에 우선 적용할 계획이다. GH공사 지분의 50%를 적용하면 최소 1만3000호 가량이 될 것으로 보인다. 경기도는 이를 위해 △공공주택 특별법 시행령에 경기도형 기본주택이라는 임대주택 유형 신설 △역세권 등 핵심지역에 임대주택 용지 공급 및 용적률 500% 상향 △주택도시기금 융자 이율 1%로 인하 등을 중앙정부와 협의해 제도 개선하겠다는 입장이다. 또한 경기도는 소득에 상관없이 무주택자나 장애인, 1인 가구, 고령자 등이 주변 시세의 80% 수준 임대료로 살 수 있는 ‘토지임대부 협동조합형 사회주택’도 이르면 오는 10월부터 시범 도입하기로 했다.

◇“역세권 입지 장기임대, 시장 안정 효과…지속가능한 공급물량과 시기 관건”
전문가들은 투기수요를 잠재우고 전월세가도 안정될 수 있다고 전망했다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “최근 규제로 전월세 수요가 증가하고 가격도 상승하고 있는데 장기임대주택공급 정책 시그널은 시장을 안정시키는데 효과적”이라고 평가했다.

함영진 직방 빅데이터랩장 역시 “하남, 과천, 안산 등은 대기 수요가 있는 좋은 입지에 중산층도 살 수 있는 장기공공임대주택이 들어서면 시장안정에 도움이 될 것”이라고 말했다.

이태경 토지+자유 연구소 부소장은 “경기도형 기본주택과 사회주택 정책은 무주택자들의 주거 불안을 해소하는 매우 바람직한 방향”이라며 “특히 역세권 고밀개발 장기임대주택은 집값 상승세로 불안한 중산층 무주택자들의 추격 매수를 잠재워 전반적인 시장 안정화에 기여할 것”이라고 평가했다.

다만 관건은 지속가능한 공급물량과 시행시기라는 지적이다.

이 부소장은 “정책성패의 핵심은 공급물량과 시기”라며 “정부가 3기 신도시 사전청약으로 공급 불안을 해소하겠다는 입장인데, 경기도형 기본주택도 정부의 조속한 협의로 구체적 기준과 입주 시기를 예고해 안정화시킬 필요가 있다”고 말했다. 함 랩장도 “지속가능성과 공급 총량이 중요하다”며 “가용용지 확보와 관련된 플랜과 재원 마련도 제도의 성패를 가르는 요소가 될 것”이라고 지적했다.