[단독]정부, 수도권 주택공급방안 ‘고밀개발-임대주택 확대’ 검토

상업지역 주택비율 확대-도심 용적률 완화,
재건축·재개발 규제완화-임대주택 확대 등
국토부, 주건협 건의안 검토
전문가 "규제완화 따른 폭등 우려, 개발이익 환수장치 필요"

제공=연합

정부 주택공급 확대 태스크포스(TF)가 수도권 주택공급 확대 방안을 조만간 발표할 예정인 가운데, 상업지역 주택비율 상향을 포함한 도심 고밀도 개발과 재건축·재개발 규제 완화, 개발이익 환수를 위한 공공임대 확대 등을 검토하고 있는 것으로 전해졌다. 특히 수도권 그린벨트 해제가 철회되면서 도심 고밀도 개발이 대안이 될 수 있다는 분석이다.

26일 국토교통부 등에 따르면 서울 등 수도권 주택공급 확대를 위해 △상업지역 주거비율 90% 미만 제한 폐지 △재건축·재개발 층수 규제 완화 및 용적률 상향, 이에 따른 개발이익 환수를 위해 △공공임대 주택 비율 상향 및 공공기여금 납부 등으로 공공성을 강화하는 안을 검토하는 중이라고 밝혔다. 이 같은 내용은 앞서 대한주택건설협회(주건협)가 정부에 건의한 내용이기도 하다.

국토부 관계자는 “수도권 주택공급과 관련해 주건협이 건의한 내용을 검토하고 있다”고 전했다.

주건협은 정부가 도시 관리 정책 기조를 ‘도심 고밀도 개발’로 전환해야 한다며 상업지역 주거비율 상향을 강조했다. 현행 국토계획법 시행령은 상업지역 주거 비율 상향을 90% 미만(서울·광주시는 80% 미만)으로 제한하고 있다. 도심 고밀도 개발이 토지의 효율적 이용을 막고 상업시설의 장기 미분양이나 공실 등을 막을 수 있다고 설명했다. 또 용적률 인센티브를 주는 대신 개발이익에 따른 공공임대주택 공급과 공공기여금 납부 등으로 환수장치를 마련할 수 있다고 강조했다.

정부와 서울시 등은 주택공급 방안으로 △역세권 도심 고밀개발 △국·공유지 개발 △공공 재개발·재건축 △30년 이상 노후 공공임대주택 용적률 상향 △도심 내 공실·오피스 상가 활용 등을 검토하고 있다. 특히 서울시는 시내 307개 역세권의 용적률을 올려 활성화하는 콤팩트시티 조성 계획을 갖고 있다. 이중 용산, 청량리 등 부도심 역세권의 용적률을 상향하는 안을 구체적으로 검토 중인 것으로 알려졌다. 용적률의 절반을 공공기여로 공공임대시설을 조성할 수 있게 하는 내용이다. 또한 서울시는 재건축 행정절차가 중단된 강남·여의도 재건축을 순차적으로 하자는 입장을 TF에 건의한 것으로 알려졌다.

또 다른 TF 관계자는 “도심 용적률 제한은 주거지역과 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 용도에 따라 다르기 때문에 신중히 살펴보고 있다”고 말했다.

◇“고밀개발에 따른 이익 환수…공공임대, 100%영구임대해야”
부동산 전문가들은 이같은 방안에 대해 공급방안 중 하나가 될 것이라고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “기반시설과 교통망 등 인프라 문제가 해결되면 상업시설의 주택비율이나 층고를 상향해 주택공급하는 역세권 도심 고밀개발을 고려할 만하다”고 말했다.

문제는 도심 고밀도 개발과 재건축·재개발 진행이 집값 폭등으로 이어질 수 있다는 점이다. 이에 전문가들은 개발이익 환수장치로서 공공임대를 분양전환이 아닌 영구임대로 가야한다고 강조했다.

이태경 토지+자유 연구소 부소장은 “개발이익 환수 장치로서 토지임대부 방식이나 100% 영구임대로 해야 투기수요가 과도하게 발생하지 않는다”고 강조했다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “유동자금이 많은 상황에서 일부만 규제한다고 하면 다시 급등한다”며 “공급정책에 앞서 개발이익 환수 정책이 명확해야 부작용을 최대한 막을 수 있다”고 지적했다.

공급 부족 프레임에 정부가 조급하게 확대안을 마련하려는 것도 경계해야 한다는 지적도 나왔다.

장 본부장은 “급하게 일부만 풀어주는 방식이 아니라 도시 계획의 전체적인 플랜을 가져야 한다”고 말했다.

이 부소장은 특히 “3기 신도시와 수도권 택지개발 사업, 용산정비창 부지 등 예정된 공급계획이 추진되면 5년 내 서울 등 수도권에 최소 50만 가구 이상이 공급되는데 정부·여당이 공급 프레임에 빠져 조급하게 생각하고 있다”며 “대책의 후속입법에 속도를 낸 후, 숨을 고르며 시장변화를 지켜봐야 한다”고 강조했다.