[기고] 감정평가액 활용해 양도세 8000만원 아끼기

백종원 NH농협은행 WM사업부 NH All100자문센터 세무전문위원

최근 지방에 계시는 부모님으로부터 연락을 받은 직장인 강모씨(29세). 부모님이 보유한 토지 중 일부를 본인에게 증여하겠다는 내용이었다. 문득 지난 명절에 들었던 해당 토지 인근의 개발 호재 소식을 떠올리며, 나중에 토지를 처분해서 목돈이 생길 수도 있다고 생각하니 기분이 좋았지만 당장 부담해야 하는 증여세가 걱정되기 시작했다.

자산을 증여받는 경우 증여받는 사람(수증자)은 증여세를 부담하게 되는데, 토지의 경우에는 증여세와 함께 소유권 이전등기에 따른 취득세 등을 납부해야 한다. 증여에 따른 토지의 취득세는 개별공시지가를 기준으로 단순 계산되므로 여기서는 다루지 않고 증여세만 고려대상으로 생각해본다.

증여세 계산은 증여재산의 평가액만 정해지면 크게 어렵지 않다. 증여받은 재산의 평가액에서 직계비속 5000만원 공제 등 증여재산공제액을 차감한 후 과세표준 구간별 10%에서 50%까지의 누진세율을 적용하면 수증자가 부담해야 할 증여세가 계산된다.

증여재산의 평가는 증여일 현재의 시가로 평가하며, 증여재산의 평가기간(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지) 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우 그 가액을 포함한다. 만일 증여재산의 시가를 산정하기 어렵다면 세법에 따른 보충적 평가방법을 사용하며, 토지의 경우에는 개별공시지가로 평가하고 있다.

일반적으로 토지는 시가를 산정하기 어려워 개별공시지가로 평가하여 증여세를 계산하는데, 개별공시지가는 시가의 50~70% 수준의 금액으로 산정되므로 이에 따른 증여세 부담이 상대적으로 크지 않은 경우가 많다.

이제 다시 사례로 돌아가 보자. 개별공시지가가 3억원인 해당 토지의 증여세를 계산해보면, 강씨가 부담할 증여세는 약 4000만원이 된다. 개별공시지가 3억원은 인근 부동산의 시세에 비추어 50% 정도 수준이어서 다행이라는 생각이 들었다. 만일 강씨가 해당 토지에 대해 감정평가를 받는다면 증여세는 어떻게 될까? 감정가액이 시세를 충분히 반영하여 6억원으로 산정되었을 경우 증여세는 관련 산식에 따라 1억500만원이 된다.

감정평가 없이 개별공시지가로 증여세를 신고하면 시세가 약 6억원인 토지를 저렴하게 증여받은 것처럼 보인다. 하지만 증여받은 이후 5년이 경과하여 해당 토지를 8억원에 매각하게 된다면 얘기가 조금 달라질 수 있다.

증여받은 부동산을 매각하면 양도차익(=매매가액-취득가액)에 대해 양도소득세를 부담해야 하고, 이때의 취득가액은 증여 당시의 토지 평가액을 의미한다. 개별공시지가 3억원으로 증여세를 신고한다면 양도차익은 5억원이며, 이에 대한 양도소득세(지방소득세 포함) 부담액은 약 2억1800만원이 된다.

반면에 감정평가액으로 증여세를 신고했다면 양도소득세 계산 시 취득가액은 감정평가액인 6억원이 되고, 이 경우 양도차익 2억원에 대하여 대략 7200만원의 양도소득세를 부담하게 된다.

상기 사례를 정리해보면, 강씨가 감정가액으로 증여세를 신고했을 때 해당 토지의 현금화를 위한 세금부담이 8100만원만큼 줄어들게 된다. 즉 합리적인 의사결정을 위해서는 당장 납부하는 증여세 외에 추후에 부담하게 될 세금들도 고려대상에 포함시켜야 하는 것이다. 또한 주어진 상황에 따라 세금계산이 달라질 수 있으니 어떠한 방식의 선택이 유리한지 꼼꼼히 확인해보는 것이 좋겠다.