박영선 VS 오세훈, 부동산 공약…전문가들 “실현가능성 봐야”

朴, 공공주도 반값아파트 vs 吳, 민간주도-규제풀기
"잔여임기 1년 2개월, 실현가능성 의문"
"철도지하화, 시간·돈 필요…민간주도 공급, 투기수요 부추겨"

(사진 왼쪽)박영선 더불어민주당 서울시장 후보가 28일 서울 서초 고속터미널 광장에서 열린 집중유세에서 지지를 호소하고 있다. /이병화 기자 (사진 오른쪽)오세훈 국민의힘 서울시장 후보가 지난 26일 오후 서울 용산구 용문시장 네거리에서 열린 선거 유세에 참석하며 손을 흔들고 있다. /송의주 기자

4월 7일 서울시장 보궐선거가 열흘 앞으로 다가오면서 여야 후보들의 부동산·주택 공약에 관심이 집중되고 있다.

박영선 더불어민주당 후보와 오세훈 국민의힘 후보의 부동산 공약은 도시계획과 주택공급에서 ‘공공주도 대 민간주도’로 크게 나눌 수 있다. 박 후보는 도시계획 차원에서 ‘100년 표준 도시‘, 주택공급은 ’5년 내 반값 아파트 30만호 공급’을 핵심으로 내놓고 있다. 오 후보는 도시계획을 ‘3개 경제축 재편·개발’, 주택공급은 ‘재개발·재건축 활성화 통한 36만호 공급’을 내걸었다.

28일 부동산 시장 관계자와 전문가들은 두 후보의 정책에 대해 ‘과연 실현가능성이 있는가’를 중점적으로 봐야 한다고 강조했다. 보궐선거인 만큼 잔여임기가 1년 2개월밖에 남지 않아 실행 가능성이 높지 않다는 지적이 나온다.

박 후보가 내세운 ‘100년 표준 도시’는 서울을 21개 권역별 도시로 조성해 ‘21분 도시 서울’을 만든다는 계획이다. 21분 도시 서울은 21분 거리 안에서 생활에 필요한 것을 해결한다는 의미이다. 출퇴근(직장), 통학(교육), 병원(보건의료), 쇼핑·여가·산책(문화) 등 생활 인프라를 갖춘 21개 권역별 도시로 바꿔 도시 집중화 문제, 부동산 문제, 교통 혼잡, 환경오염 문제 등을 동시에 해결하겠다는 계획이다.

오 후보는 서울을 3개 경제축으로 재편해 집중 개발하겠다고 밝혔다. 경제Ⅰ축은 강서~구로~금천을 잇는 관악구와 영등포구로 해당지역을 첨단산업 중심지로 만들고 경제Ⅱ축은 서초~강남~송파~강동으로 과학기술·스포츠·여가 중심지, 경제Ⅲ축은 마포~용산~동대문으로 문화·교육·금융 중심지로 각각 개발하겠다는 구상이다. 강북 지역 철도를 지하화도 포함된다.

주택공급과 관련해선 박 후보는 현 정부의 기조에 발 맞춰 ‘공공주도’를 내세우고 있다. 특히 ’5년 내 반값 아파트 30만호‘를 토지임대부 방식을 통해 공급하겠다는 입장이다. 토지임대부 주택은 토지는 공공이 갖고, 건물만 분양하는 공급방식이다. 이를 위해 경부고속도로 지하화 등을 통해 확보한 부지들을 활용할 계획이다. 무엇보다 9억원 이하 아파트의 공시지가 인상률을 10% 이내로 조정할 것을 정부여당에 제안한 데 이어 서울도시주택공사(SH) 공공주택의 분양원가 공개도 약속했다.

반면 오 후보의 공급정책은 민간 주도가 핵심이다. 먼저 재개발·재건축을 활성화해서 18만5000가구를 공급한다는 목표다. 또 △민간토지 임차형 공공주택인 ’상생주택‘(7만호) △도심형 타운하우스인 ’모아주택‘(3만호) △기존 서울시 공급계획(7만5000호) 등을 통해 36만호를 공급한다는 계획이다. 상생주택은 준공업지역·자연녹지지역·역세권 등 활용도가 낮은 민간 토지를 개발하는 방안이다. 소규모 재개발 계획인 모아주택은 소규모 토지주들이 공동개발을 할 경우 용적률 인센티브를 주겠다는 계획이다.

두 후보의 공통점이 없지는 않다. 그동안 서울시가 투기수요 억제를 위해 보류했던 재건축·재개발 사업들에 대해 규제를 풀어야 한다는 입장이다. 이에 누가 되더라도 재개발·재건축 사업은 진행이 될 것으로 보인다. 다만 허용수준에서는 차이를 보인다. 박 후보는 저층 주거지 재개발과 노후 단지의 재건축 규제 완화를 내세웠다. 2018년 이후 개발계획이 전면 보류된 여의도 재건축도 더 이상 미룰 수 없다는 입장이다. 하지만 이로 인해 발생한 이익을 공공과 민간이 공유해야 한다는 입장이다. 반면, 오 후보는 재건축·재개발 규제와 관련해 “제가 시장이 되면 취임 100일 내에 서울시에만 있는 이러한 서랍 속 규제를 정리할 것“이라며 ”국가법령에 비해 30%에서 100%까지 낮게 설정된 주거지역 용적률도 법령에 맞게 상향할 것“이라고 ‘민간주도’를 강조했다.

◇ “잔여임기 1년2개월…철도지하화, 시간·돈 많이 필요·민간주도 공급, 투기수요 불러”

전문가들은 대체적으로 ‘실현가능성’을 강조했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “잔여임기가 1년 2개월 남은 상황이어서 실현 불가능한 것들”이라며 “두 후보 모두 철도지하화 공약을 했는데 주변 교통 혼잡이나 비용도 상당한 문제”라고 말했다. 또한 “오 후보의 경우, 1년 후에 대선에 안 나온다는 보장이 없기 때문에 정책을 장기적 관점에서 봐야 한다”고 지적했다.

이태경 토지+자유연구소 부소장은 “박 후보의 토지임대부 ‘반값아파트’ 공약은 방향은 맞는데, 다만 경부고속도로 지하화보다 용산공원 예정부지나 김포공항 이전 등 국공유지를 활용하는 게 더 낫다고 생각한다”고 말했다.

이 부소장은 오 후보의 정비사업 규제 완화에 대해 “관련 상위법과 서울도시기본계획 등 절차를 밟아야 하고 서울시의회와도 논의를 해야 하는데 현재 여당이 다수인 서울시의회를 어떻게 설득할 것인가, 사실상 불가능하다”며 “재개발·재건축 활성화는 (한강변이나 강남 등) 특정지역 투기수요를 올려 집값 상승을 부추길 수 있다”고 꼬집었다.

장재현 리얼투데이 본부장도 “잔여임기가 얼마 없기 때문에 중요한건 어떻게 진행할 것인지, 구체적인 계획안을 내놓아야 한다”고 말했다.