[장용동 칼럼] 발등에 불, 여름 전세난 해소책 적극 검토해야

전세시장이 재차 꿈틀대고 있다. 선도지역인 서울의 경우 아파트 전셋값이 13주만에 보합세로 전환, 주당 0.01% 상승 추세로 반전된 상황이다. 가격의 선행지표 역시 오름세다. 서울 아파트 전세수급지수가 94.7(한국부동산원 조사)을 기록, 7주 연속 상승세를 타고 있다. 올 주택시장의 최대 불안 요인으로 꼽힌 7월 말 2년 전세 계약만료에 따른 후유증이 현실화 하고 있는 모습이다. 더구나 최근 시중은행이 전세자금 대출 규제를 일부 완화, 가격을 낮춘 급전세 등이 빠르게 소화되고 있는데다 시장에서는 빠르게 전세 물건이 줄어들면서 전세난은 더욱 가중될 것으로 예상된다. 실제로 지난 3월 최대 3만건을 넘어섰던 서울 아파트 전세 물량은 5월 현재 2만6000건 수준으로 18% 정도가 감소한 상태다. 시간이 흐를수록 매물감소는 불가피할 전망이다. 지방 역시 마찬가지다. 대출 규제와 금리상승으로 주택매수 수요가 줄어든 반면 전세수요가 꾸준히 증가하면서 매매가 대비 전세가율이 지속해서 높아지는 추세다. 평균 전세가율이 77.1%에 달하고 있는 가운데 전남북과 경북, 충남북, 강원 등이 평균치를 웃돌고 있으며 광양, 당진, 목포, 포항, 서산, 춘천 등은 80%를 상회할 정도로 상승하는 추세다.

이러다 보니 반전세와 월세전환이 크게 증가하고 서민들의 주거난은 더욱 악화일로다. 외곽으로 밀려나거나 월셋집을 피할 수 없다. 계약갱신권을 사용한 매물이 시장에 나와도 집주인은 그간의 상승분을 반영해 임대료를 높게 부르고 새집과 임대료가 이중으로 형성되는 이른바 전세 이중가격 현상이 다반사로 빚어지는 상황이다. 같은 단지의 같은 평형의 전셋값이 2배씩 차이가 나는 현상까지 빚어지면서 시장 혼란이 가중되고 있다.

현재 여건으로는 당장 7~8월 전세대란을 피할 대안이 없다. 우선 새집 준공이 늘어 공급이 확대돼야 하지만 선호도가 높은 아파트의 서울, 수도권 입주 물량이 되레 감소추세다. 서울은 상반기 입주 물량이 1만3000가구 수준으로 지난해 대비 30%가량 줄어들고 경기 역시 3만9000가구 수준으로 감소하는 것으로 집계되고 있다.

제도적 개선 역시 만만치 않다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 청문회를 통해 폐지 수준의 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세 신고제)을 거론했으나 구체적인 시안 마련이 더딘 상태이며 현재의 국회 상황으로 법 개정 역시 만만치 않다. 더불어민주당이 여전히 반발, 개정이 쉽지 않은 형국이다. 자칫 임기응변식으로 이에 대응했다가는 오히려 시장 불안이 더 커지면서 매매가와 연계, 가격 상승까지 불러올 여지가 큰 진퇴양난의 형국이다.

고작 가능한게 공공부문에서 취약계층을 대상으로 매입 임대물량을 더 늘려 공급하고 전월세 보증금을 낮추는 정도이다. 하지만 한국토지주택공사(LH)를 비롯해 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 소유한 임대물량이 대부분 유효 수요지역 밖에 입지해 있는 데다 다세대 등 연립 위주로 되어 있어 해갈이 제한적일 수밖에 없다. 게다가 공공임대에 대한 품질 등 이미지조차 좋지 않아 기피 현상이 뚜렷하다. 문재인 정부의 무리한 임대차 3법 입법이 불러온 실책이다.

전세대란 수습을 위해서는 우선 임대차 3법의 과감한 유예 내지는 축소 적용이 불가피하다. 예컨대 상생 임대인 인센티브 제도를 확대 적용, 올해 5% 이내로 임대료를 올린 임대인에게만 1년 실거주를 인정해주는 적극적 보완책 검토가 시급하다. 세입자의 갱신권 사용에 따른 일시적 2주택자 양도세 면제도 전세가 안정과 물량 확대 차원에서 검토해 봄 직하다. 임대인에게 당근을 주어 시장 안정을 꾀할 수 있다는 점에서 긍정적이다.

아울러 갱신 시 2년으로 되어 있는 임대 기간을 1년으로 단축, 총 3년을 임대차 의무기간으로 조정하는 것도 대안이 될 수 있다. 공급물량이 충족됐을 때 다시 늘려 4년으로 환원할 수 있다. 7~8월 전세 불안시장의 우선 해소 여부는 새 정부의 부동산 정책의 시금석이 될 전망이다. 임기응변이 아닌 현장에서 답을 찾는 지혜가 절대 필요하다.