서울시, 역세권 용적률 풀어 ‘장기전세주택’ 공급 확대

용적률 최대 700%로… 35층 층수 규제도 폐지

서울시가 용적률 확대와 층수규제 폐지로 장기전세주택 공급 확대에 나선다. /사진=연합

서울시가 역세권 장기전세주택 용적률을 현행 500%에서 최대 700%까지 늘리고, 일률적으로 적용하던 35층 층수 규제도 폐지한다.

서울시는 이런 내용을 담은 ‘역세권 장기전세주택 건립 운영기준’을 30일부터 시행한다고 밝혔다.

역세권 장기전세주택은 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m 이내)에 주택을 건립하면 시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 공급하는 사업이다. 오세훈 시장 재임 당시인 2008년 도입됐다. 현재 66개 사업지에서 1만7572가구 규모로 추진 중이다. 이 가운데 준공 및 입주 물량은 9개 사업지 1375가구다.

이에 따라 역세권 장기전세주택은 기존 준주거지역 ‘용적률 500% 이하’에서 ‘최대 700%’까지로 조정된다. 또 △도심·광역중심·지역중심 역세권(승강장 경계 250m 이내) 용적률 700% △지구중심 역세권 600% △비 중심지 역세권(승강장 경계 350m) 500% 내로 완화된다.

35층 이하로 제한했던 층수규제는 폐지되고, 서울도시기본계획의 중심지·용도지역별 높이 관리 기준을 따르도록 했다.

용적률 완화와 연계해 채광창 이격과 건축물 간 인동거리도 최대 2배까지 완화한다. 건축법에 따라 준수해야 하는 채광창 이격거리, 인동거리 개선 없이는 완화된 용적률까지 짓는 것이 현실적으로 어렵기 때문이다.기존에는 준주거지역의 채광방향 이격을 높이의 1/4로 정했다면 앞으로는 용적률 400~500%까지는 1.2배, 500~600%까지는 1.5배, 600~700%까지는 2배 이내로 완화받을 수 있다.

다만 완화에 따른 주변 지역 일조, 도시경관 훼손 등 부영향을 최소화하기 위해 일조 분석과 경관시뮬레이션을 필수적으로 진행하고 관련 위원회 심의에서도 심도 있는 검토를 거쳐 완화 여부를 결정할 계획이다.

역세권 장기전세주택 사업 대상지도 확대된다. 용도지역 상향으로 고밀개발이 가능한 1차 역세권 범위를 250m에서 350m로 올 연말까지 한시적으로 완화한 조치를 2024년까지 연장한다. 주거지역뿐 아니라 주거 기능이 밀집(공장비율 10% 미만)한 준공업지역, 재정비촉진지구 내 존치관리구역에서도 장기전세주택 사업을 할 수 있다. 정비구역 해제지역에서도 재개발 방식으로 사업 추진이 가능해진다.

구청장이 주민제안을 받아 도시관리계획(지구단위계획 또는 정비계획)을 입안하면 시가 관련 위원회의 심의를 거쳐 계획을 결정하면 민간이 구청장의 인허가를 받아 추진하는 절차로 진행된다.

역세권 장기전세주택 건립에 다소 불리하게 작용했거나 운영기준상 명확하지 않았던 체계는 합리적으로 조정한다.

용적률 적용 체계를 사업방식별로 법령에 맞게 개선해 법적 정합성을 높인다. 현재는 사업방식이 다름에도 도시정비형 재개발사업과 주택건설사업 모두 지구단위계획 용적률 체계를 따르고 있다. 앞으로는 도시정비형 재개발사업은 도시정비법에 따른 용적률 체계를, 주택건설사업은 국토계획법에 따른 지구단위계획 용적률 체계로 이원화된다.

또 주택법에 의한 주택건설사업 방식으로만 사업 추진이 가능했던 정비(예정)구역 해제지역에서 도시정비형 재개발 방식도 허용된다. 다른 역세권 사업은 정비구역 해제지역에서도 사업을 허용하고 있는 점을 감안해서 형평성을 맞춘다는 취지다.

이외에도 최근 재정비한 서울시 지구단위계획 수립기준의 규제완화 사항을 반영해 특별계획구역 내에서 사업부지 최소면적을 20% 완화해 2400㎡ 이상부터 사업을 추진할 수 있도록 했다. 가족 단위 공공주택 공급을 확대하고 주거 품질을 높이기 위해 ⑪장기전세주택 전용면적도 60㎡ 이하 → 85㎡ 이하로 확대한다.

김성보 서울시 주택정책실장은 “그동안 역세권 장기전세주택 사업을 추진해 오면서 고민해 왔던 부분들을 법적 허용 범위 내에서 합리적으로 개선했다” 면서 “앞으로도 역세권 장기전세주택을 지속 공급하기 위해 정책과 제도를 현실적으로 개선해 나가겠다”고 말했다.

역세권 장기전세주택은 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m 이내)에 주택을 건립하면 시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 사업이다. 오세훈 시장 재임 당시인 2008년 도입됐으며 현재 66개 사업지에서 1만7572호 규모로 추진 중이다. 이중 준공 및 입주 물량은 9개 사업지, 1375호다.