‘35층 룰’ 연내 폐지…서울 초고층 재건축 길 열렸다

도계위 '2040 서울플랜' 통과
지역마다 다양한 층고 허용키로
대치 은마아파트 등 재건축 사업지 관심

서울 전역에 적용되던 이른바 '35층 룰'(35층 높이 제한) 규제가 연내 없어진다. 이에 따라 최고 50층 높이로 재건축 예정인 강남구 대치 미도아파트와 같은 초고층 아파트가 재건축 추진 단지를 중심으로 줄지어 나올 가능성이 커졌다.

서울시는 지난달 30일 제12차 도시계획위원회를 열어 '2040 서울도시기본계획(안)'을 원안 가결했다고 1일 밝혔다.

서울도시기본계획(서울플랜)은 서울시가 추진할 각종 개발 계획의 지침이 되는 법정 최상위 공간계획이자 국토계획법에 따른 법정 계획이다. 앞으로 20년 동안 서울시가 지향할 도시 공간의 발전 방향을 담고 있다.

서울시는 후속조치를 거쳐 연내 '2040 서을플랜'을 최종 확정하고 공고할 예정이다.

서울플랜의 핵심은 지난 8년간 묶어놨던 아파트 등 주거용 건물축 '35층 이하' 높이 기준(35층 룰)의 삭제다. 개별 정비계획 심의 단계에서 지역 여건에 맞게 다양한 층고를 허용해 다채로운 스카이라인을 유도하겠다는 것이다. 다만 한강과 접한 아파트 높이를 15층으로 제한하는 규정은 유지한다.

서울시는 지난 3월 2040 서울플랜을 발표하면서 '35층 룰'를 폐지해 시장의 관심을 모았다. 35층 룰은 주거 용도지역에 짓는 아파트 최고 높이를 35층 이하로 제한한다는 내용으로, 재건축 등 주택 공급의 걸림돌로 작용한다는 지적이 많았다.

이에 따라 서울시는 지난 3월 2040 서울플랜 발표 이후 공청회, 관련 기관 및 부서 협의, 시의회 의견 청취 등 관련 절차를 진행해 왔다. 이번에 계획안이 도시계획위원회 심의를 통과하면서 사실상 모든 행정 절차가 마무리됐다.

이번 서울플랜에서 서울 전역 일반주거지역에 일률적으로 적용했던 35층 룰이 8년 만에 사라진다. 35층 룰은 당시 박원순 시장 시절인 2014년 '2030 서울플랜'에 담기면서 줄곧 적용돼 왔다.

2040 서울플랜에 따라 '제2의 대치 미도아파트'가 추가로 나올 가능성이 커졌다. 서울시는 최근 최고 층수를 50층까지 올리는 대치 미도아파트 신속통합기획안을 확정했다. 업계에서는 35층 룰 폐지 1호인 대치 미도아파트 외에도 여의도·용산 등에서 초고층 아파트가 잇따를 것으로 전망하고 있다. 현재 대치동 은마아파트와 잠실동 잠실주공5단지, 신천동 잠실 장미아파트, 여의도 시범·한양·공작아파트, 이촌동 한강맨션 등 서울 주요 단지들이 초고층 재건축을 추진 중이다.

서울시는 2040 서울플랜을 통해 '살기 좋은 나의 서울, 세계 속에 모두의 서울'을 미래상으로 제시했다. 이를 실현하기 위한 7대 목표(보행일상권 조성, 수변중심 공간 재편, 기반시설 입체화, 중심지 기능 혁신, 미래교통 인프라, 탄소중립 안전도시, 도시계획 대전환)와 부문별 전략 계획, 공간 계획, 권역별 계획 등을 담았다. 기존의 경직적·일률적 도시계획 규제에서 탈피해 다양한 미래의 모습을 담을 수 있는 유연한 도시계획 체계로 전환하는 것이 핵심이다.

서울시는 또한 도시계획의 기본 틀인 용도지역 체계를 전면 개편하는 개념인 '비욘드 조닝'(Beyond Zoning)을 도입한다. 이를 적용하면 주거·상업·공원 등 땅의 용도를 구분하지 않고 어떤 용도를 넣을지 자유롭게 정해 유연하고 복합적인 개발을 할 수 있다.

이와 함께 도보 30분 이내 거리에 일자리·여가문화·수변녹지 등을 모두 갖춘다는 공간 개념인 '보행 일상권'을 도입하고 지상 철도 구간을 단계적으로 지하화해 지상 공간을 활용하는 내용도 담겼다.

조남준 서울시 도시계획국장은 "서울도시기본계획(서울플랜)이 확정되면 35층 높이 규제 완화를 비롯해 유연한 도시계획 체계로의 전환이 가능해질 것"이라며 "이번 계획이 하위의 분야별 계획 및 정비계획, 시정 운영 등에 지침 역할을 하면서 서울시민의 삶의 질과 도시경쟁력이 높아질 것으로 기대된다"고 말했다.