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[장용동 칼럼] 우호적 요인 많은 ‘집값 급등 가능성’

[장용동 칼럼] 우호적 요인 많은 ‘집값 급등 가능성’

기사승인 2023. 06. 01. 06:00
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주택시장은 역전세 속에서도 일부 지역을 중심으로 매매가격이 상승 내지 보합세를 보이고 있다. 미국 금리 인상의 후폭풍이 자산시장에 강하게 영향을 미치면서 집값 역시 눈치보기 식으로 봄철 성수기를 넘긴 후 서서히 훈풍이 도는 분위기다. 금리 조정이 마무리되고 인플레 상황의 진정, 물가 상승 폭 감소 등의 경제 위기감이 둔화하면서 매수세가 서서히 살아나고 있다.

다만 서울 등 수도권을 중심으로 가을 역전세난이 발목을 잡은 상황이어서 적어도 연말까지는 매매가 상승으로 옮겨붙기 쉽지 않을 전망이다. 2021년 하반기 비정상적으로 급등했던 시기에 전세 계약을 체결한 세입자들이 고금리 여파로 전세금이 급락한 올 하반기에 대거 재계약에 돌입, 최악의 역전세난이 벌어질 공산이 크기 때문이다. 이른바 '갭투자'가 성행했던 인천·경기지역의 경우 당시보다 20% 넘게 떨어진 곳이 수두룩해 극심한 재앙이 될 것이라는 얘기까지 나돌 정도다.

하지만 일단 올 하반기를 넘어서면 주택 가격은 급등 장세를 연출할 가능성이 없지 않다. 우선 집값에 가장 크게 영향을 미치는 금리의 경우 경제 회복 등을 고려해 하향 안정될 소지가 크다. 경기 역시 올 하반기 저점을 지나 내년 본격 회복 국면에 접어들 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

더구나 내년 4월 선거는 극심한 대결 양상을 벌이고 있는 여야가 모두 생명을 건 한판 대결이 될 것으로 보여 집값에 영향을 미치는 돌출변수가 속출할 것이다. 선거는 부동산에 악재이기보다는 호재였던 과거의 경험에 비추어보면 쉽게 상상이 간다.

일단 불이 붙으면 집값은 들불처럼 확산하는 생리를 가진 만큼 급속히 번져나갈 것이고, 이는 급등으로 이어질 소지가 충분하다. 주식 시장에서 보듯이 지난 2년간 어려운 환경속에서도 자산시장은 유동성이 지속해서 공급되는 양상을 보였고 몸집을 계속해서 불려왔다. 2차전지에서 자동차·반도체로 이어진 순환매가 이를 입증해준다. 이러한 유동성이 재차 주택시장으로 몰려든다면 그 위력은 실로 엄청날 것이다. 더구나 윤석열 정부는 민간 중심의 경제 및 시장을 중시하면서 규제 완화에 역점을 두고 있는 만큼 부동산 투기가 끼어들 여지는 그만큼 크다. 재건축 활성화와 거래 및 입주 규제 완화, 취득 및 보유, 양도세 등 부동산 세제 완화, 임대사업자 수혜 등이 시장에 우호적 수요 요인으로 작용할 것이다.

이에 반해 공급시장은 고금리 여파로 안정적 여건이 형성되지 못했다. 일단 프로젝트 파이낸싱(PF) 등 100조 원대를 상회하는 부동산 금융이 고금리로 몸살을 앓으면서 사업 추진이 되지 못하고 나뒹굴고 있는 처지다. 시행사는 부도 위기에 몰리고 지주와 시공사는 금리와 원가를 놓고 극심한 대립을 벌이고 있다. 선분양받은 공공 택지 땅값조차 미납금액이 눈덩이처럼 불어나고 있다. 3기 신도시 추진은 계획이 틀어진 지 오래고 서울 시내권 재건축 사업도 한없이 느려지는 모습이다. 일단 철근 등 원자재 가격이 크게 오르면서 공사원가가 급등, 시공사들이 수주를 꺼리는 데다 이미 공사가 진행되는 현장마저 공사비 마찰로 중단되거나 법적 소송에 돌입한 경우가 허다하다.

이는 결국 안정적인 공급 고리는 끊어진 반면 수요는 강하게 일어나는 수급 불일치 현상을 낳을 수밖에 없다. 이렇게 되면 집값은 재차 급등세를 타게 되고 이는 새집 중심으로 서울에서 수도권으로 확산하여갈 것이다. 특히 매매시장에서 기존 주택보다 새집을 더 강하게 요구하는 수요 속성을 고려한다면 새집을 원하는 수요가 크게 일어날 것이나 공급 준비는 되어 있지 않은데다 원가는 20% 정도 크게 올라 재차 집값 급등 파동을 낳을 있다는 추론이 가능하다. 집값 폭등으로 정부가 재차 몸살을 앓아야 할지 모르는 만큼 공급을 위한 사전 대비를 보다 철저히 기해야 할 시점이다.
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