전세가 오르고 매매가 떨어져…‘깡통전세’ 리스크 가중

LTV 완화로 부채가 집값 상회하는 '깡통전세' 증가 우려
"정부 제공 저리 대출 등으로 매매하는게 더 안전할 수도"

경매로 넘어갈 경우 전세보증금을 떼일 수 있는 소위 ‘깡통전세’의 위험이 최근 커지고 있다.

깡통전세란 대출금 총액과 전세금의 합이 집값의 70%를 넘는 경우를 말한다. 최근 몇 년간 대출규제가 완화되는 가운데 전세가격이 급등하고 주택가격은 떨어지면서 경매 낙찰가율과 전세가율의 격차가 크게 좁혀졌다.

여기에 최근 LTV(주택담보대출비율) 같은 대출 관련 규제가 완화되면서 부채가 집값을 상회하는 깡통전세가 더욱 증가할 것이라는 우려가 나오고 있다.

17일 부동산114에 따르면 지난해 전국 아파트 경매의 감정가대비 낙찰가율과 매매가 대비 전세가비율의 격차는 13.87%로 2007년래 최저점을 찍었다. 두 지수의 격차가 좁을수록 전세입자가 전세보증금을 떼일 우려가 커진다는 것을 의미한다.

경매낙찰가율과 전세가율 격차는 최근 몇 년간 꾸준히 좁아졌다. 지난 2007년 42.08%포인트(경매 아파트 낙찰가율 84.54%-전세가비율 42.45%) 수치로 고점을 찍은 이후 2009년 36.24%포인트, 2011년 28.16%포인트, 2013년 13.87%포인트를 기록했다.

올해 들어서는 7월 말 기준 17.41%포인트(84.27%-66.86%)를 기록해, 작년보다 3.53%포인트 올랐다. 정부의 규제 완화 기대감으로 주택 구매 수요가 늘어나 아파트 낙찰가율이 작년 79.52%에서 올해 84.27%로 상승했고, 전세가격은 몇 년간의 상승 피로감으로 상대적으로 덜 오른 영향이다. 지난해 전국 아파트 전세가격은 12.11%의 변동률로 상승폭이 컸지만 올해 7월까지 전세 상승률은 작년 전세 변동률의 3분 1 수준인 2.93% 상승에 그쳤다.

부동산 전문가들은 최근 수도권 LTV가 50%에서 70%까지 완화되고 매매가 대비 전세가 비율이 7월 기준 64.51%를 기록하는 등 오름세가 이어져, 수도권의 깡통전세 매물이 더 늘어날 것으로 보고 있다.

실제로 최근 2008년 금융위기 이후 수도권 경매물건은 증가했다. 특히 2011년부터는 수도권 경매건수가 지방보다 더 많아졌다. 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매나 공매로 넘어갈 경우 선순위 조건을 갖추지 못한 세입자는 배당금 잔액이 전세보증금보다 적어 보증금을 떼일 가능성이 높아진다.

수도권의 낙찰가와 전세가비율 격차는 2007년 54.82%포인트에서 올해 7월 기준으로 19.04%포인트로 두 배 이상 감소했다. 같은 기간 △서울은 54.06%포인트 → 21.85%포인트 △경기 54.6%포인트 → 15.45%포인트 △인천 56.29%포인트 → 21.71%포인트로 격차가 줄었다.

전세가비중이 높은 지역일수록 낙찰가와 전세가비율 격차가 좁았다. 지역별로 낙찰가율 수치는 85%안팎 수치로 비슷하지만 전세가비중은 지역별로 편차 폭이 컸다.

서울에서 전세가 비중이 높은 상위 5개 지역인 성북구, 동대문구, 금천구, 관악구, 성동구는 지난 1월부터 7월까지의 경매 낙찰가율과 전세가비율 격차는 평균 15.33%포인트로 강남3구 29.41%포인트 수치보다 약 두 배 가량 높았다.

지방은 아파트 매매가격 급등기였던 2011년(24.55%p)을 제외하면 매년 15%포인트 안팎에서 비슷한 격차를 보이고 있다. 올해 기준으로 지방에서 전세가비율과 경매 낙찰가율 격차가 적은 지역은 △전남 2.17%포인트 △전북 2.40%포인트 △충남 10%포인트 △울산 10.76%포인트 △강원 11.82%포인트 △대전 12.79%포인트 △광주 16.37%포인트 △부산 18.15%포인트 순으로 나타났다.

비율 격차가 적은 지역의 경매건수도 크게 늘었다. 작년 대비 올해 7월까지 월 평균 경매건수는 전남(2013년 64건→2014년 167건), 전북(84건→134건), 충남(132건→262건)으로 약 두 배 가량 늘었다.

이미윤 부동산114 리서치센터 연구원은 “정부는 최근 주택 구매 여력이 있는 실수요자들이 매매로 돌아설 수 있도록 저리 대출지원과 부동산 관련 규제들을 풀고 있다”며 “따라서 전세가격 상승으로 추가적인 전세자금 대출 이자를 부담하는 것보다는 정부의 저리 대출 상품을 활용해 매매 전환 비용 격차가 적은 중소형 아파트로 갈아타는 것이 유리할 수 있다”고 말했다.