*전세금 일정비율 대한주택보증에 납부…최대 90%까지 보전
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| 전세보증금 반환보증 개요. '깡통전세'에 세입자의 전세보증금 보호를 위한 제도로 매월 보증금의 일정비율을 납부하면 보증금의 최대 90%(아파트)를 보호받을 수 있다. |
서울 성북구 정릉동에서 보증금 9000만원짜리 전세를 살고 있는 전모씨(62)는 살고 있는 다세대주택이 경매처분됐다는 통지서를 받았다.
집주인이 지인 등으로부터 집을 담보로 2억원 가량을 추가로 대출받은데다 은행으로부터 대출받은 1억5000만원의 이자를 연체했기 때문이다. 이 다세대 주택에 세들어사는 가구수는 모두 12가구에 한 가구당 평균 1억원에 전세를 살고 있어 경매처분 되고 나면 일부 적지 않은 전세보증금을 날릴 처지에 놓였다.
이처럼 전세보증금을 돌려받지 못하는 '깡통전세'에 살고 있는 세입자 보호를 위한 보증제도가 도입된나. 건설사들이 준공 후 미분양 아파트를 임대주택으로 활용토록 유도하기 위한 보증도 함께 시행된다.
국토교통부는 8.28전월세대책과 7.24주택공급조절의 일환으로 대한주택보증, 금융기관, 주택협회 등과의 협의를 거쳐 이 같은 내용의 세부 방안을 확정하고 10일부터 시행에 들어간다고 밝혔다.
국토부는 '개인 임차인용 전세금반환보증 제도'를 통해 전세보증금 1억원 기준 한달에 약 1만6000원(연 0.197% 이자율)의 보증료만 부담하면 대한주택보증으로부터 전세금 반환을 보증받을 수 있도록 했다.
전세금 반환보증은 아파트 뿐만 아니라 단독(다가구), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔도 모두 발급받을 수 있다.
단 적용대상 전세보증금은 수도권 3억원 이하, 기타 지역 2억원 이하로 제한된다. 보증한도도 아파트는 주택가액의 90%까지, 주택 유형에 따라 기타는 70~80%까지다.
가압류, 가처분, 경매신청 등 권리침해가 없는 경우에만 가입할 수 있다는 점에도 유의해야 한다. 앞서 전씨와 같은 경우는 이미 경매가 이뤄져 보증제도에 가입할 수 없는 사례다.
건설사가 준공후 미분양 아파트를 전세 임대주택으로 활용토록 하기 위한 전세보증금 반환보증과 모기지 보증제도도 선보인다.
전세보증금 반환보증은 건설사가 준공 후 미분양을 전세로 놓을 경우 임차인이 업체 부도 등으로 보증금을 받지 못할 때 주택보증이 대납해주는 방식이다.
이 보증이 도입되면 세입자가 보증금을 떼일 걱정을 덜게해줘 신인도가 낮은 업체나 준공 후 미분양을 담보로 대출받은 업체가 전세 세입자를 쉽게 구할 수 있게 해줄 것으로 기대된다.
미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설사에는 모기지 보증도 제공한다. 주택 사업자가 보유한 준공후 미분양 주택을 주택보증이 담보로 취득하고 시중은행에 대한 대출 원리금 상환을 보증하는 상품이다.
국토부는 이 경우 건설사의 2금융권 대출을 1금융권 대출로 전환하는 효과로 연 8% 안팎의 차입금리를 4~5%대로 낮출 수 있을 것으로 보고 있다.
만약 건설사가 전세보증금 반환 보증과 모기지 보증을 동시에 이용할 경우 업체는 분양가의 최대 70~80%를 연 2%의 저리로 조달하는 효과가 기대된다.
분양가 3억원짜리 주택의 경우 1억3000만원은 연 4~5%대의 보증부 대출로, 1억1000만원은 전세를 놓아 이자가 없는 전세보증금으로 충당할 수 있기 때문이다.
국토부 관계자는 "이 보증을 활용하면 아파트 준공후 건설사가 유동성 압박으로 무리하게 미분양을 처분하기보다는 우선 전세로 활용하면서 처분 시기를 조절할 수 있을 것"이라며 "올해 가을 이사철에는 준공후 미분양이 전세로 나와 전세난 완화에도 도움이 될 것으로 기대한다"고 말했다.
분양물량의 일부를 공정률 80% 이후 후분양으로 전환하면 분양가의 50~60%까지 연 4~5%의 저리로 조달할 수 있도록 지원하는 후분양 대출보증도 도입된다.
지금까지 건설사는 선분양을 통한 자금조달 외에 마땅한 자금조달 수단이 없어 밀어내기식 분양을 해왔다. 국토부는 후분양 대출보증 도입으로 건설사가 분양시기를 시장 상황에 맞춰 탄력적으로 조절할 수 있을 것으로 보고 있다.
국토부는 분양을 앞둔 예정 물량의 분양시기를 사전에 후분양으로 연기하거나 준공후 일정기간 임대로 활용할 경우 분양가의 10%p에 대해 추가 대출보증을 해주는 인센티브를 제공할 방침이다.
수요가 없는 곳에 마구잡이식으로 분양되는 것을 막기 위해 선분양 분양보증의 분양성 평가를 강화하고 보증료 차등폭도 확대한다.
국토부와 주택보증은 분양성 평가비중을 종전 30%에서 45%로 상향 조정하고 자산·매출액 3000억원 이상 상장사에 대해 제공하던 분양성 평가 면제 혜택을 폐지했다.
또 분양성에 따른 보증료 등급을 종전 3등급에서 5등급으로 확대해 분양성이 나쁜 곳은 대형 건설사의 사업이라도 수수료 부담을 높이는 반면 분양성이 좋으면 신용등급이 낮은 건설사라도 낮은 보증료를 적용받을 수 있도록 했다.
