일반 임대는 기존 임대보다 세부담 78% 증가
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국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장에 따르면 내년 4월 1일 다주택자 양도소득세 중과가 시행된 이후 임대사업자로 등록하지 않은 3주택자가 서울 등 조정대상지역에서 4억원에 구입하고서 8년간 보유하면서 임대했다가 7억원에 매각해 3억원의 양도차익을 남긴 경우 양도세는 1억6846만5000원으로 예상된다.
하지만 준공공(8년) 임대로 등록된 경우 장기보유특별공제 2억1000만원이 적용되고 이에 따라 과세표준이 달라져 양도세는 1735만8000원으로 거의 10분의 1 수준으로 줄어든다.
일반(4년) 임대로 등록된 경우 양도세는 1억301만5000원으로 준공공 임대보다 세부담 감소폭이 크지 않다.
기존 세법으로 따지면 양도세는 준공공 임대로 등록된 경우 4039만7500원, 일반 임대는 5787만1000원이다.
임대 등록 활성화 방안이 적용됨으로써 일반 임대는 기존보다 오히려 세부담이 78% 증가한 것을 알 수 있다. 이는 4월 1일 이후 양도세 중과 적용을 받기 때문이다.
반면 준공공 임대로 등록한 경우 양도세가 기존 4039만7500원에서 1735만8000원으로 3분의 1 수준으로 줄어든다.
2주택자의 경우도 비슷하다.
미등록 2주택자가 서울에서 8년간 보유하며 임대로 쓴 주택을 팔아 3억원의 차익을 남겼을 때 양도세는 1억3574만원이나, 일반 임대로 등록한 경우 1억301만5000원으로 줄고 준공공 임대는 1735만8000원으로 더 큰 폭으로 준다.
일반 임대로 등록했지만 8년 이상 임대할 의향이 있으면 도중에라도 준공공 임대로 전환하는 것이 절세에 도움이 된다.
임대 소득세에서도 임대 등록이 절세에 유리하다는 사실이 확인된다. 실제 임대 수입이 2000만원인 미등록 사업자의 소득세 산출세액은 기존 세법으로는 56만원이지만 소득세 필요경비율이 60%에서 50%로 내려가면 84만원으로 오른다. 반면 임대주택 등록을 하면 경비율이 60%에서 70%로 올라가 산출세액은 28만원으로 기존의 3분의 1 수준이 된다.
다만 이때는 주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2000만원 이하여서 기본 공제 적용을 받은 경우다.
