“서울 집값만 쳐다볼 때 지방부동산 리스크 커져…지원나서야”

금융리스크 '부울경' 가장 심각
매매가 하락·미분양→금융리스크 악순환
환매조건부 미분양 매입중도금 보증 건수 제한 완화 등 지원책 제안
건산연 '지역 부동산시장 리스크 진단 세미나' 세미나 8일 개최

지방의 주택경기 악화가 금융 리스크로 옮겨 붙기 전에 미분양 관리지역을 중심으로 규제완화와 제도 개선이 필요하다는 지적이다.

이상호 한국건설산업연구원 원장은 7일 서울 광화문에서 열린 ‘지역 부동산 시장 리스크 진단 연구’ 간담회에서 “지역 현장에 기반해 전국 지방 부동산 실태를 조사한 결과 수도권 외곽 부동산 시장은 전국 평균 수준보다 더 어려운 것으로 확인됐다”며 “지역 경기 어려움과 주택경기 악화가 금융 리스크로 전이될 가능성이 커지고 있어 미분양 관리지역을 중심으로 정책 지원이 필요하다”고 강조했다

특히 건산연은 지방의 준공 후 미분양 주택이 늘어나는 점을 지적하며 “지방 시·도를 중심으로 재고 주택가격 하락, 하락세 장기화, 미분양 적체 동시에 나타나고 있다”고 경고했다.

지방 부동산 리스크 실태를 분석한 허윤경 주택연구실장은 “대부분 지방 매매가 하락세”라며 대전을 제외한 대부분의 시도 단위 지자체가 하락세가 장기화될 조짐이라고 지적했다.

건산연에 따르면 아파트 실거래가 기준으로 경북·경남·충북은 최고점 대비 20% 이상 하락했고, 울산·충남·강원·부산은 10% 이상 하락했다. 하락세도 지속되고 있다. 충북·경북·충남·경남은 40개월 이상, 제주·울산·부산·강원·전북은 20개월 이상 하락세가 이어지고 있다. 한편 지방 중소도시 주택시장은 지역 경제 악화 여파를 직접적으로 받아 재고 주택가격 하락폭이 크다. 아파트 시세 기준 최고점 대비, 경남 거제시는 -34.6%, 창원시 의창구 -22.6%, 울산 북구 -22.5%, 경북 포항시 북구 -22.6%, 충북 충주시 -17.7% 하락했다.

특히 허 실장은 권역별 금융 리스크가 가장 우려되는 곳으로 부울경, 충청권, 대경권, 전라권, 강원, 제주 순으로 꼽았다.

허 실장은 “부울경 리스크가 가장 크고 재고 주택시장과 신규시장 모두에서 리스크가 존재한다”며 “수도권 다음으로 큰 시장이나 단기간 리스크 해소 가능성이 낮고 연체율도 전국 최고 수준”이라고 지적했다. 또 “경남 울산의 가계대출 증가세는 수도권 다음으로 높고 연체율은 1.75%로 전국 최고 수준”이라며 “금융리스크가 현실화되고 있다”고 강조했다.

더불어 경북, 경남, 충북 아파트 실거래가, 최고점 대비 20% 이상 하락했다고 충청권은 재고주택시장, 강원, 제주는 신규주택시장의 위험이 크다고 말했다. 저금리임에도 만기구조가 단기인 신규주택 중심의 금융상품 위험이 현실화 될 가능성이 커지고 있다는 지적이다.

허 실장은 “어려운 지역 경기 상황과 주택 경기의 악화가 연체율 상승, PF부실 등 금융 리스크로 전이될 가능성도 높다”며 “수도권은 주택담보대출 평균 LTV(2019년 2분기, 49.4%)가 하향 안정세지만, 지방은 주택가격 하락 등의 영향으로 오히려 평균 LTV가 상승(56.2%)하면서 리스크가 확대되고 있다”고 설명했다.

이에 미분양 관리지역에 한해 △환매조건부 미분양 매입 △중도금 보증 건수 제한 완화 △주택도시기금의 민간임대주택 매입자금대출 재개 △기존 주택소유자 대출 조정 프로그램 도입 등이 필요하다고 제안했다.

허 실장은 “모두가 서울 집값만 쳐다보는 사이 주택시장 침체로 지방의 지역 경기, 지방의 가계, 기업 모두 어려운 상황이 장기화되고 있다”며 “지방의 어려움을 제대로 인식하고 금융 리스크로 전이되기 전에 미분양관리지역에 대해서는 신속한 조치가 필요하다”고 말했다

이와 함께 경기·인천 외곽 주택시장이 2017년 이후 성장이 둔화되기 시작해 2018년 말부터 하락장으로 전환되어 수도권 내 편차가 커졌다는 지적도 나왔다. 시세를 기준으로 서울 아파트 가격이 2017년 1월~2019년 9월까지 11.5% 상승하는 동안 서해안권(오산시, 평택시, 안산시 등)은 2.1% 하락했다.

김성환 부연구위원은 지역 경제 기반 약화와 서울 접근성에 따른 수도권 내 주택 가격의 편차가 확대됐다고 분석했다. 경기도 내 8600여가구 미분양 주택 중 43.7%에 달하는 3700여가구가 평택시·안성시 두 지역에 집중돼 있는 점을 지적하며 “수도권 주택가격의 양상은 서울로의 대중교통 접근성과 뚜렷한 선형 관계가 있어 광역 교통망 여건이 외곽지역 주택시장에 직접적인 영향을 미치고 있다”고 설명했다.

그는 수도권 수익형 부동산시장에 대해 “다양한 지표에서 어려움이 나타나고 있고 3기 신도시 내 자족용지 등 공급량이 많을 것으로 우려되는 만큼 사업체와 투자자 모두 조심스럽게 접근해야 한다”며 “기존 개인에게 분양하는 방식보다는 운영형 상품을 개발하고 대체 투자상품을 활성화해 입주자·투자자들의 이목을 집중시킬 수 있도록 업체들이 자구책을 강구해야 할 시점”이라고 말했다.