강남·목동 달아올린 재건축 실거주 의무 폐지...규제 완화 전조?

실거주 의무 전셋값과 매매가 상승에 영향
규제의 역설에 대선 앞둔 당·정 한발 물러서
전문가들 "규제는 그대로...여론은 의식 할듯"

서울 재건축 단지의 매매가와 전셋값 상승을 부른 재건축 2년 실거주 의무가 폐지됐다. 재건축 기대감에 신고가가 나온 목동 아파트 단지 전경/제공=양천구청

서울 재건축 단지의 매매가와 전셋값 상승을 부른 재건축 2년 실거주 의무가 폐지됐다. 시장의 혼란만 불렀다는 비판에 당·정이 한발 물러선 것이다. 그러나 이를 계기로 당·정이 부동산 규제 완화로 정책 방향을 돌렸다고는 보기 어렵다는 게 지배적인 시각이다.

13일 국회에 따르면 국토교통위원회는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안 중 재건축 조합원에게 실거주 2년을 의무로 부여한 내용을 빼기로 했다. 재건축 아파트가 투기의 대상이 되는 것을 방지하고 실수요자 중심 정책을 펴기 위해 이러한 규제를 뒀지만, 실효성은 없고 부작용만 나타났기 때문이다.

이 규제는 서울 주요 재건축 아파트 단지의 전셋값만 올려주는 결과를 낳았다. 서울 재건축 단지들은 집이 낡아 집주인이 대부분 외지에 살면서 전월세를 주고 있었는데, 조합 분양권을 얻지 못하고 현금청산될 것을 우려한 집주인들이 실거주하겠다고 나섰기 때문이다.

재건축 실거주 의무는 실효성이 없는 규제라고 처음부터 비판받았던 제도다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “법안처리 전 조합 인가를 빠르게 받아 의무 거주를 피하겠다는 움직임이 발생할 수 밖에 없었다”면서 “무리한 규제였다”고 말했다.

실제로 제도 시행 이후 반작용은 곳곳에서 나타났다. 국토교통부 실거래가 통계에 따르면 은마아파트 전용면적 84㎡는 10억원(계약일 지난 6월 28일)에 전세로 거래됐다. 실거주 의무 규제가 나오기 전인 2019년 10월 전세 실거래가는 3억8000만원~5억5000만원 수준이었지만 2년도 되지 않아 2배가량이 뛰었다.

또한 개정안 통과 전에 조합을 설립해야 실거주 2년 규제를 피할 것이란 계산은 재건축 사업 속도를 높였다. 강남구 개포동 주공 5·6·7단지와 서초구 잠원동 신반포2차, 방배동 신동아, 송파구 송파동 한양2차 등이 지지부진하던 단지들이 조합 설립인가를 받았다.

재건축 기대감이 커지자 아파트값은 껑충 올랐다. 목동2단지 전용면적 65㎡형은 지난달 16억9000만원에 팔리며 신고가를 세웠다. 4월 토지거래허가제 시행 직전 거래(15억6500만원)보다 1억2500만원 올랐다. 토지거래허가제는 일정 면적 이상 토지를 거래할 때 지방자치단체 허가를 받고 2년 동안 허가 신청 내역에 맞게 사용하도록 강제하는 제도다. 강력한 규제이나 재건축 기대감이 더 컸던 셈이다.

목동 2단지 인근 A공인중개소 대표는 “최근 정부가 규제안을 낼수록 오히려 시장이 요동치는 규제의 역설이 나오고 있다”고 분위기를 전했다.

일각에서는 재건축 실거주 의무 폐지로 정부의 정책이 규제 완화로 바뀔 것이라고 보고 있다. 그러나 대다수 전문가들은 정부와 여당이 방향을 완전히 틀었다고 보는 것은 무리라고 지적한다. 당정이 이번에 처음으로 규제를 철폐했지만 여당 경선주자들이 하나 같이 부동산 규제에 목소리를 내는 상황이고, 시장의 변동성을 당장 더 우려한다는 것이다.

신정섭 신한은행 서울파이낸스센터 부지점장은 “정부의 부동산 규제에 대한 입장은 여당 경선에서 나오는 발언이나 발표되는 정책을 볼 때 크게 바뀌지 않았다”면서 “다만 재건축 실거주 의무처럼 전월세시장을 건들일 수 있는 규제는 여론에 따라 움직일 수 있다”고 말했다.