아파트 미분양도 양극화…지방 늘고, 수도권 줄고

대구·경북 하반기 갈수록 증가…경기 등 수도권은 감소
"정부, 공급속도 차별화된 접근 필요"

최근 전국 아파트 미분양 물량이 늘어나고 있는 가운데 지역별로 뚜렷한 차이를 보이고 있다. 수도권 외 지방은 청약 열풍이 식으면서 미분양 물량이 쌓이고 있는 반면, 경기도 등 수도권에서는 줄어들고 있다. 공급 과잉 여부와 대출 규제 등으로 분양 옥석 가리기가 본격화하고 있다는 분석도 나온다.

이에 부동산 전문가들은 지역별로 미분양 물량 차이가 큰 만큼 공급 속도에 있어서 정부 차원의 차별화된 접근이 필요하다고 강조했다.

9일 국토교통부의 ‘주택통계’에 따르면 최근 3개월 동안 전국 미분양 아파트는 급증하는 추세다. 특히 대구·경북 등지에서 미분양 물량이 갈수록 쌓이고 있다. 집값 약세와 입주 폭탄 등 공급 과잉 우려감이 작용한 듯 보인다. 여기에 대출규제까지 겹치면서 영향을 미친 것으로 풀이된다.

대구의 미분양 물량은 지난해 6월 1017가구에서 1148가구(7월), 2365가구(8월), 2093(9월), 1933가구(10월), 2177가구(11월)로 증가했다. 특히 공사가 끝나고 나서도 분양되지 못해 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양도 전달 대비 4.3% 증가했다. 경북지역의 미분양 주택도 11월 1598가구로 전달(1703가구) 대비 6.2%(105가구)가 늘어났다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 “지방의 경우 연말에 청약 물량이 많아지면서 공급부담이 큰 일부 지역에서 미분양이 발생했다”며 “여기에 대출까지 힘들어지면서 중도금이나 잔금대출에 부담을 느낀 수요자들이 신중해진 것”이라고 분석했다.

◇ 경기 꾸준히 감소 “정부 공급속도 조절 필요”
반면 경기 등 수도권에선 하반기 미분양 물량은 전반적으로 감소했다. 준공 후 미분양도 꾸준히 줄고 있다. 경기는 11월 미분양 분양이 전달(807가구)에 비해 늘어나긴 했지만 불과 5개월 전인 6월(1267가구)과 비교하면 30%가까이 줄어들었다. 준공 후 미분양 물량 역시 감소했다. 지난해 11월 준공 후 미분양 물량은 총 405가구로 전달(495가구) 대비 18% 감소했다. 같은 기간 수도권 전체는 706가구에서 609가구로 13% 줄었다.

수도권은 공급 부족 인식이 강해 다시 주택시장 상승장이 올 것이라는 기대감에 미분양 소진 속도가 빨라지는 것으로 풀이된다. 경기는 서울과 인접하고 직주근접에, GTX 건설 등 교통호재로 주택수요가 꾸준히 늘고 있다. 이들 지역의 전체 주택 재고량 자체도 많지 않아 시장에서 빠르게 흡수되고 있는 것이다. 특히 새해 전국 아파트 입주물량도 최근 5년 중 가장 적어 수도권 청약시장은 여전히 뜨거울 전망이다.

국토교통부 ‘주택건설실적통계’ 자료에 따르면 올해 총 31만9165가구(입주예정 물량 포함)가 입주할 예정인데 이는 전년도 보다 14.5% 감소한 수준이다. 수도권도 17만9307가구로 전년보다 7.3% 줄어들었다.

전문가들은 전국 아파트 미분양 물량이 점점 지역차가 커지고 있는 만큼 정부차원의 공급 속도 조절에서도 차별화된 접근이 필요하다고 전했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “수도권은 재고 주택의 총량 자체가 낮고 올해도 물량이 적기 때문에 미분양 문제를 우려할 단계는 아니다. 하지만 대구 등 공급 과잉 우려가 있는 지역은 겨울 비수기까지 겹쳐 미분양 물량이 더 늘어날 가능성도 있다”며 “지역에 맞게 수요가 적절한지 공급시장을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다”고 말했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “지역별 미분양 물량 차이가 큰 만큼 해당 지역의 공급 물량과 적정 분양가 등을 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다”며 “공급 과잉 지역에선 미분양 쓰나미가 거세게 몰아칠 수 있어 정부 차원의 공급 속도 조절이 필요하다”고 조언했다.