공시가 급등에 고가 1주택자도 세금 증가…다주택자는 세금 ‘폭탄’

올해 공동주택 공시가격 구간별 모의분석 살펴보니
1가구 1주택자만 지난해 공시가격 적용
13억원 미만 아파트 보유세 '동결'
다주택자는 보유세 부담 '급증'

올해 전국 공동주택(아파트·연립·다세대주택) 공시가격이 평균 17% 넘게 오르면서 다주택자들은 작년에 이어 올해도 보유세(재산세+종합부동산세) 폭탄을 맞게 됐다. 정부가 실수요자의 보유세 완화 방안을 마련하면서 1가구 1주택자의 세 부담은 대부분 작년 수준으로 줄어들 전망이다. 하지만 다주택자들은 오는 6월 1일까지 다주택을 해소하지 않을 경우 급등한 올해 공시가격에다 100%로 높아진 공정시장가액비율을 적용받아 작년보다 훨씬 많은 세금을 내야 한다.

23일 세무업계에 따르면 올해 공시가격이 지난해에 이어 2년 연속 두자릿수로 상승했지만 정부가 실수요자의 보유세 완화 방안을 마련하면서 1가구 1주택자의 세부담은 대부분 작년 수준으로 줄어들 게 됐다. 하지만 지난해 보유세 자체가 만만찮아 2년 연속 높은 보유세 부담은 불가피할 전망이다.

국토부가 공시가격 구간별 모의분석을 한 결과 1가구 1주택자(종부세 세액공제 비대상) 중 공시가격 11억원 이하 재산세 대상은 보유세가 작년 수준으로 줄어들 것으로 예상됐다. 공시가격 10억5300만원인 아파트를 소유한 경우 올해 재산세는 지난해와 동일한 205만원을 낼 것으로 보인다. 정부가 1가구 1주택자의 세금 부담 완화를 위해 재산세·종부세 과표 산정시 지난해 공시가격을 적용키로 해서다.

공시가격이 15억원을 초과하는 공동주택은 재산세에 종부세가 더해져 세금 부담이 대폭 늘어난다. 공시가격이 17억1800만원인 공동주택은 재산세 482만4000원에 종부세 98만4000원으로 총 납부해야 할 보유세가 580만8000원이다. 1가구 1주택자 부담 완화 방안 미적용시 산출되는 보유세는 739만5000원으로 당초보다 158만7000원 줄어든다.

공시가격이 높아질수록 보유세가 증가하면서 부담 완화 금액도 커지는 것으로 나타났다. 공시가격 34억4800만원짜리 한 채 소유한 경우 재산세(1040만4000원)와 종부세(1082만4000원)를 합쳐 내야 할 보유세가 2122만8000원에 이른다. 부담 완화 미적용시 내야 할 보유세는 2655만원으로 결국 세금이 532만2000원 깎이는 셈이다.

올해는 정부가 과세 부담을 다소 낮추면서 지난해보다 이의신청 비율은 일부 감소할 것으로 예상된다.

신한은행 WM컨설팅센터 우병탁 부동산팀장이 1가구 1주택자의 납부 세금을 산출한 결과에 따르면 서울 주요 단지의 보유세는 지난해 수준이지만 종부세는 소폭 증가하는 것으로 예측됐다. 서초구 ‘반포 자이’ 전용면적 84㎡형의 경우 공시가격이 작년 22억4500만원에서 올해 26억500만원으로 16.04% 오르지만 보유세는 작년 공시가격이 적용돼 1719만원이 부과될 전망이다. 이는 작년 보유세(1653만원)보다 3.99% 늘어나는 정도다.

올해 공시가격이 올랐지만 1주택자 부담 완화 방안에 따라 종부세를 내지 않는 아파트도 나왔다. 광진구 광장현대 전용 84㎡형은 올해 공시가격이 12억100만원으로 종부세 대상이었다. 하지만 1주택자는 지난해 공시가격이 반영돼 재산세만 약 310만원을 납부한다.

이에 비해 2주택자 이상 다주택자들은 세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 반포 자이 전용 84㎡와 광장현대 전용 84㎡형을 보유한 2주택자는 올해 보유세만 1억1668만원을 내야 한다. 지난해보다 32.4% 상승한 수치다. 두 아파트를 각각 한 채씩 보유한 1주택자가 올해 납부할 합산 보유세(2030만원)보다 5배 이상 많은 금액이다.

이번 1주택자 세부담 완화는 올해만 한시적으로 적용해 임시 변통책이라는 지적이 나온다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “1가구 1주택 보유세 과표의 2020년 환원 외에 세부담 상한선, 공정시장가액 비율, 세율 조정 내용은 빠졌다”면서 “종부세 세부담 상한 적용이 폐지된 법인 보유주택에 대한 세부담 완화안도 없었다”고 짚었다.

이로써 부동산 세부담 추가 완화책은 새 정부 숙제로 남게 됐다. 국회 법안 통과가 필요한 사안도 있어 여소야대 정국 속 협치가 필요한 상황이다.

1주택자 부담 완화 조치로 ‘똘똘한 한 채’를 소유하려는 심리는 더욱 강해질 것으로 예상된다. 다주택자라도 오는 6월 1일 전에 주택을 팔아 1가구 1주택이 되면 지난해 공시가격 기준으로 보유세를 적용받기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “수도권 다주택자들 사이에서 주택 수 줄이기 현상이 나타날 수도 있다”면서 “다주택자들은 양도세 한시적 감면 기간에 집을 팔거나 자녀에게 부담부 증여 등으로 집을 정리할 가능성도 적지 않다”고 말했다.