포스코이앤씨의 아픈손가락 NSIC…송도 G5블록 분양으로 완전자본잠식 털어낼까

인천 송도국제도시 마지막 핵심개발지
PF조달로 본궤도 올랐지만 산넘어 산

인천 송도국제도시의 마지막 핵심 개발지로 꼽혀온 G5 블록 개발사업이 약 9년간의 표류 끝에 본궤도에 올랐다. 출자사 간 소송과 자금 조달 난항으로 지연돼 온 사업이 최근 본 프로젝트파이낸싱(PF) 약정을 체결하면서, 포스코이앤씨의 '송도 G5블록 더샵(가칭)' 분양 일정이 확정됐기 때문이다. 다만 사업 시행사인 송도국제도시개발(NSIC)의 재무구조가 크게 악화된 상태여서 이번 분양이 완전자본잠식을 해소할 수 있을지는 미지수라는 평가가 나온다.

3일 업계에 따르면 포스코이앤씨는 오는 5월 '송도 G5블록 더샵(가칭)'을 분양할 예정이다. 현재 부지 정리 작업을 진행 중이며, 분양 일정에 맞춰 착공에 들어갈 계획이다. 해당 단지는 인천 송도국제도시 G3 공구 내 G5-1, 3~6블록에 들어선다. 지하 2층~지상 46층, 15개 동 규모로 아파트 1544가구와 오피스텔 96실이 조성된다. 약 3만1000㎡ 규모의 판매·근린생활시설도 함께 들어설 예정이다.

이번 사업은 2015년 출자사 간 계약 및 정산 문제로 중단된 이후 장기간 표류해 왔다. 2002년 당시 포스코건설(현 포스코이앤씨)은 미국 개발사 게일인터내셔널과 함께 NSIC를 설립해 송도 G5 블록 주상복합 개발을 추진했으나, 양측의 이견으로 사업이 멈췄다.

이후 포스코이앤씨는 2017년 채무불이행 상태에 빠진 NSIC의 대출금을 대신 상환하고, 담보로 제공됐던 게일인터내셔널의 NSIC 지분 70.1%를 취득했다. 해당 지분은 2018년 홍콩계 자본인 ACPG 및 TIA에 매각되며 사업 재개의 기반이 마련됐다. 그러나 국제병원 부지 등 일부 개발 사업의 투자자를 확보하지 못하고 학교 부지 문제 등이 겹치면서 실제 착공까지는 상당한 시간이 소요됐다.

최근 NSIC가 9500억원 한도의 본 PF 대출약정을 체결하면서 사업은 다시 속도를 내게 됐다. 포스코이앤씨는 NSIC의 주요 주주(지분율 29.9%)로 참여하고 있으며, 책임준공 및 채무보증 등을 통해 사업 정상화를 지원해 왔다. 특히 창립 30주년을 계기로 송도 개발 경험을 토대로 미래형 스마트도시 구현 의지를 밝힌 바 있어, G5 블록 사업은 상징성이 큰 프로젝트로 평가된다.

문제는 NSIC의 재무 상황이다. 사업 지연이 장기화되면서 NSIC의 총자본은 최근 수년간 마이너스 상태를 지속해 왔다. 2023년 말 기준 약 -3227억원이던 자본총계는 2025년 9월 말 기준 -3833억원으로 확대됐다. 이는 포스코이앤씨가 보유한 종속·관계·공동기업 가운데 가장 큰 규모의 자본잠식이다.

NSIC는 포스코이앤씨로부터 4940억원 한도의 채무보증을 제공받았으며, 이 가운데 3141억원을 실행한 상태다. 이 역시 관계기업 중 가장 큰 규모다. 수익성도 악화됐다. 2023년 559억원, 2024년 91억원의 순이익을 기록했으나, 2025년 9월 말 기준 749억원의 순손실을 내며 적자 전환했다.

포스코이앤씨의 지분율이 29.9%에 불과해 NSIC의 손실을 전액 부담하지는 않지만, 지분법에 따라 자본잠식 및 손실 일부가 재무제표에 반영된다. 현재 포스코이앤씨가 인식하지 못한 미반영 지분손실은 지난해 9월말 기준 1363억원에 달하는 것으로 알려졌다. 향후 NSIC가 이익을 내더라도 해당 손실을 우선 상계해야 하는 만큼 단기간 내 실질적인 재무 개선 효과를 기대하기는 쉽지 않다는 분석이다.

분양 환경도 녹록지 않다. 인천시 미분양 주택은 2025년 11월 말 1927가구에서 12월 말 3987가구로 한 달 새 두 배 이상 증가했다. 해당 단지가 위치한 인천 연수구 역시 같은 기간 92가구에서 522가구로 430가구 늘었다. 특히 연수구의 미분양 물량은 모두 준공 후 미분양으로 분류되고 있어 시장 부담이 적지 않은 상황이다.

이에 대해 NSIC는 이번 신규 분양과 향후 토지 매각 등을 통해 자본잠식 상태에서 벗어나고, 추가 수익사업 발굴과 안정적인 자금 조달을 병행해 결손금을 단계적으로 해소한다는 방침이다.

다만 G5 블록 이후 확정된 후속 사업은 아직 없다. 포스코이앤씨 관계자는 "현재 NSIC가 G5 블록 이후 진행할 사업이 구체적으로 확정된 것은 아니다"라며 "다만 송도 10·11공구 등 개발 여지가 남아 있는 만큼 추가 사업 기회를 모색해 나갈 계획"이라고 밝혔다.

업계에서는 이번 분양 성적이 NSIC의 재무 정상화 여부를 가늠할 분수령이 될 것으로 보고 있다. PF 조달로 사업은 정상 궤도에 올랐지만, 분양 성과와 자금 회수 속도에 따라 재무 건전성 회복 시점이 크게 달라질 수 있다는 분석이다.