“전세리스크 해소 위해 전세자금대출 DSR에 포함해야”

KB금융, '전세 제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서
역전세·무자본 갭투자·전세보증금 미반환 위험 노출 등 꼽아
전세보증금 반환 용도 대출 규제는 한시적 완화 필요

고금리 기조 장기화와 주택경기 위축으로 전세가격이 하락하면서 보증금 반환이나 손실 리스크가 점차 커지고 있다. 최근에는 무자본 갭투자를 기반으로 한 조직적인 전세사기가 심각한 사회문제로 떠오르면서 본질적으로 전세제도를 바꿔야 한다는 목소리가 거세지고 있다.

이에 KB금융그룹은 18일 전세제도의 구조적인 문제와 함께 임대차 시장 안정과 임차인 보호를 위한 제도 개선방안을 내놨다.

KB금융은 우선 전세제도의 구조적 리스크로 △전세보증금이 주택가격보다 높은 '역전세 현상' △전세보증금만으로 주택을 구입할 수 있는 '무자본 갭투자' △'전세보증금 미반환 위험' 노출 △전세자금대출이 전세값 상승과 갭투자 수단으로 악용되는 점 등을 꼽았다.

이를 개선할 수 있는 방안으로는 전세제도 관련 금융 시스템 개선 및 보증보험 강화, 임대인 신용 정보 제공 및 기업형 임대사업 확대 등을 제시했다.

KB금융은 특히 전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택가격 왜곡으로 이어지지 않도록 전세자금대출을 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함하고, 전세금 비율(전세가격/매매가격)이 70% 이상인 주택에 대해서는 전세자금대출을 제한해야 한다고 강조했다.

다만 전세보증금 반환용도로 대출을 신청하는 경우에 한해 주택담보대출 규제 한도인 LTV를 70%까지 허용하고, 대출신청 금액이 1억5000만원 이하인 경우에는 DSR 적용을 배제해 임차인의 안정적인 퇴거 지원에 나서야 한다고 제안했다.

KB금융은 또 임대인에 대한 정보부족으로 인한 '전세 거래의 불확실성'을 해소하기 위해 부동산 중개업소의 '임대인 관련 정보 확인'과 '매매전세비에 대한 설명'을 의무화해야 한다고 설명했다. 아울러 '임차인 전입신고' 효력을 신고 당일부터 적용하고, 금융기관들이 대출 실행 시 확정일자 정보를 조회할 수 있도록 전입시스템을 개선할 것을 제안했다.

강민석 KB경영연구소 박사는 "전세제도가 지금까지는 무주택 서민들의 내 집 마련을 위한 '주거 사다리' 역할을 해왔지만, 최근 과도한 갭투자로 인해 전세사기, 깡통전세 문제 등이 발생함에 따라 제도적인 보완이 필요해졌다"며 "단기적으로 전세사기 피해자에 대한 지원을 강화하되 장기적으로는 전세 시장의 근본적인 문제점 해결을 위한 시스템 개선 등도 적극적으로 고민해야 한다"고 말했다.