[파이팅! K-기업] “건설사 의지·매수자 지갑”…두 ‘수요’에 건설·부동산 회복 달렸다

수도권 135만가구 공급 청사진…실현 가능성 ‘물음표’
공공주도 ‘LH 직접 시행’ 카드에도…건설사 참여 “변수”
“다주택자 세제·대출 완화 없인 매수자 지갑 열기 어려워”

서울의 한 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

새 정부의 건설·부동산 정책 기조는 분명하다. 최근 가격이 가파르게 치솟은 서울 아파트에는 강력한 대출 규제를 가하고, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 직접 공급을 확대해 '수요 < 공급' 구도를 형성하겠다는 것이다. 이를 통해 점진적으로 가격 하방 압력을 키운다는 계산이다.

문제는 실행력이다. 수도권 100만가구 이상 공급 계획은 수차례 제시됐으나 속도는 미흡했다. 이에 따라 정부 대책에도 불구하고 서울 집값 억제 효과는 제한적이라는 평가가 많다. 오히려 "서울 공급은 장기적으로 부족하다"는 전망 속 규제를 무릅쓴 매수 수요가 늘고 있다.

업계 안팎에서는 건설·부동산 경기 회복의 관건이 결국 '수요 회복'에 달려 있다는 분석이 지배적이다. 다주택자 규제 완화로 '똘똘한 한 채' 쏠림을 분산하고, 외곽·지방 미분양에 실수요를 불러와야 건설사 참여 의지도 살아난다는 것이다.

24일 업계에 따르면 정부가 발표한 '9·7 부동산 대책'의 성패 역시 건설사와 주택 수요자의 '실수요 회복'에 달려 있다는 관측이 나온다. 이번 대책은 2030년까지 5년간 서울 등 수도권에 135만가구를 공급한다는 내용을 담았다.

다만 실현 가능성이 변수다. 대한건설정책연구원 조사에 따르면 최근 10년간 (2015~2024년) 수도권 주택 공급 수는 23만2000가구로, 정부가 제시한 연간 27만가구 목표에 못 미친다. 이번 계획이 과거 실적 대비 1.1~1.2배 높은 수준으로 '파격 공급'에 해당하지만, 역대 정부의 공급 목표 달성률이 저조했다는 점에서 현실성 논란은 불가피하다.

정부는 이를 보완하기 위해 LH '직접 시행' 방식을 꺼내 들었다. 기존처럼 공공택지를 조성해 민간 건설사에 판매하는 방식이 아니라, LH가 직접 주택 건립을 주도해 공급 속도를 높이겠다는 것이다.

하지만 업계에서는 정부 의지만으로는 한계가 뚜렷하다고 본다. △건설경기 침체 △공사비·인건비 상승 △중대재해처벌법 시행에 따른 안전 규제 강화 등으로 민간 건설사들의 참여 여력이 제한적이기 때문이다.

고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 "LH 직접 시행은 정책적 전환점이 될 수 있으나 만성적 적자에 따른 재무 불확실성이 변수"라며 "도급형 민간 참여를 병행하더라도 자금 조달·위험 부담·조직 역량 측면에서 민간 건설사의 협력이 필수적이다. 결국 민간 참여 여부가 공급 목표 달성의 핵심 변수가 될 것"이라고 내다봤다.

실제로 공급 정책만으로는 한계가 뚜렷하다는 지적이 적지 않다. 수도권 아파트값은 9·7 대책 발표 직후 다시 꿈틀대고 있어서다. 주택담보대출 6억원 초과 금지를 담은 6·27 규제에도 강남·도심권으로 수요 쏠림은 이어지고, 오히려 "규제 전 막차를 타야 한다"는 분위기까지 형성됐다. 이에 따라 다주택자 양도세 중과 한시적 배제, 종부세 완화 등 세제·대출 규제 완화 필요성이 재부상하고 있다.

서울의 한 공인중개사는 "다주택자는 종부세·양도세·취득세 중과와 대출 규제로 추가 투자가 어렵다"며 "양도세 중과 한시적 배제, 종부세 완화 등이 필요하다. 매물이 시장에 나오고 해소돼야 거래 절벽이 완화되고 유동성이 회복될 것"이라고 말했다.

전문가들 또한 공공주도 공급만으로는 실수요를 끌어내기 어렵다고 진단한다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "자산가치와 생활 편의성이 담보되지 않으면 수요는 제한적"이라며 "시장 안정화를 위해 강남·도심권 정비사업 규제 완화, 민간 인센티브 제도화 등 구조 개편이 병행돼야 한다"고 강조했다.