대형사에겐 호재, 중소형은 구경만…양극화로 치닫는 내년 서울 정비사업 수주전

규제·첨단 AI, 승패 가를 핵심 요소
올 청약 삼성물산·현대건설 등 쏠림
정비 수주시장규모 70조~75조 예상
‘톱5 아닌 톱2만 생존’ 극단적 전망도

2026년 서울 도시정비(재개발·재건축) 시장은 '위너 테이크 올(Winner takes all·승자독식)' 현상이 더욱 심각해 질 것으로 관측된다. 내년 부동산 시장에서 승패를 가를 핵심 요소로는 '높아진 소비자들의 니즈·중대재해처벌법 등 강화된 규제·첨단 AI(인공지능)기술과 같은 건설 경쟁력' 등이 꼽히고 있다. 문제는 이 같은 3박자는 대형건설사만이 충족시킬 수 있다는 점이다. 실제 올해 정비사업 수주권은 상위 10곳에 집중된 바 있다. 따라서 내년에는 '톱(TOP)10'이 아니라, 톱5 더 나아가 톱2만이 수주 전쟁에서 살아남을 수 있다는 극단적인 시각도 존재한다. 당연히 중형사들은 모아타운·가로주택정비사업 등 틈새시장 공략에 나설 것으로 예상된다.

16일 업계에 따르면 내년 정비사업 수주 시장규모 예상치는 70조~75조원으로 관측됐다. 이는 올해 예상치(50조원)보다 최대 50% 늘어나는 수준이다. 이중 서울 도시정비 시장규모만 40조~50조원으로 추정되고 있다.

올해에 이어 내년 도시정비의 키포인트는 양극화다. 실제 현대건설과 삼성물산은 올해 전체 정비사업의 40%(20조원)를 가져갔다. 일각에선 상위 10곳의 비중이 80%에 달하고, 나머지가 20%를 두고 치열한 경쟁을 벌였다고 분석하고 있다.

이는 사업성에 따른 결과로 분석했다. 박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 "외곽은 사업성 악화로 그나마 안전한 도심 재정비 수주에 더욱 열을 올릴 것"며 "건설사들이 도심 알짜 재건축, 재개발 단지를 놓고 사활을 건 싸움이 벌일 것"이라고 예상했다.

브랜드에 따라 청약 결과도 달라진다. 올해 1순위 청약 평균 경쟁률이 높았던 단지를 보면 오티에르포레(포스코이앤씨·688대 1), 잠실 르엘(롯데건설·632대 1), 힐스테이트이수역센트럴(현대건설·327대 1) 등 상위 10곳에 몰렸다.

분석업체 부동산인포가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 올해 1~10월 전국 청약자 수 상위 10개 단지 중 8곳도 삼성물산, 현대건설 등 상위 10곳이다.

건설사의 경쟁력도 무시하지 못하는 요인이다. 현대건설은 서울 성북구 장위15구역 주택재개발정비사업 시공권을 따내며 국내 업계 최초로 연간 도시정비사업 수주액 10조원을 돌파했다.

현대건설 관계자는 "연간 도시정비사업 수주액 10조원을 돌파한 요인은 회사의 시공 능력을 넘어 디에이치(THE H)·힐스테이트의 브랜드 프리미엄, 조합원들의 이주비·사업비 부담을 최소화하는 금융 경쟁력 등을 확보한 결과"라고 설명했다.

삼성물산 관계자는 "올해 한남, 반포, 송파 등 한강변과 강남권 핵심지역 우량 물량이 많이 나왔다"며 "조합원들의 자산 가치 상승에 대한 니즈가 커지면서 래미안 브랜드에 대한 선호도가 높아졌고, 이에 따라 수주 실적이 크게 증가했다"고 말했다

이에 주요 건설사들도 압구정동·여의도동·목동·성수동 등의 도시정비 시공권 확보를 내년도 주요 사업 목표 중 하나로 일찌감치 예고한 상태다. 그 중에서도 압구정동·성수동이 업계의 주목을 좀 더 받고 있다.

실제 압구정3구역의 경우 총공사비 추정치만 6조원대에 달한다. 이는 서울시 내 최대 규모의 재건축 사업이다. 현대건설이 수주한 압구정2구역 총공사비도 2조7500억원에 이른다.

압구정3~5구역의 시공사는 내년에 선정될 예정인데, 현대건설, 삼성물산, HDC현대산업개발, DL이앤씨, GS건설 등이 후보로 거론되고 있다. 이 중 압구정3구역은 현대건설이 유력 후보로 거론되고 있다. 압구정4·5구역은 삼성물산과 DL이앤씨가 현대건설과 경쟁을 벌이고 있다.

성수전략정비구역도 대형사들이 뛰어들며 시공권 확보에 사활을 걸고 있다. 성수1지구는 현대건설·GS건설·HDC현대산업개발 등이, 성수2지구는 삼성물산·DL이앤씨·포스코이앤씨 등이, 성수3지구는 대우건설·삼성물산 등이, 성수4지구는 대우건설·롯데건설 등이 후보로 거론되고 있다.

서초구 반포 미도1·2차의 경우 현대건설·삼성물산·대우건설이 후보로 거론되고 있다. 여의도 시범아파트는 삼성물산·현대건설·대우건설 등이 눈독을 들이고 있다. 신대방역세권 재개발사업, 시영아파트 재개발사업도 대형사들이 시공권을 따내기 위해 물밑 경쟁을 벌이고 있다.

도시정비 시공권 확보에 대한 양극화 현상은 앞으로도 지속될 것이라고 봤다. 서진형 한국부동산경영학회 회장(광운대 교수)은 "강남3구(강남구·서초구·송파구), 마용성(마포구·용산구·성동구)의 경우 가격도 비싸지만 재건축 이후 가격 상승 여력도 있어 대형사에 대한 소비자들의 관심이 크다"며 "특히 조합원들이 선호도가 높은 대형 건설사들의 수주가 집중될 수밖에 없을 것"이라고 말했다.