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2026년 경제성장전략에서 부동산시장의 뜨거운 감자인 다주택자 양도세 중과 유예에 관한 답이 나올 것이라 기대를 했건만 정부는 검토 중이고 추후 발표하겠다고 유보적인 입장을 내 놓았다.
당연히 시장에서는 아무래도 유예가 종료되고 다주택자 양도세 중과가 부활할 것 같다는 우려와 걱정이 커지고 있다.
다주택자 양도세 중과는 양도세 기본세율 6~45%에 조정대상지역 2주택자에게는 20%포인트(p), 3주택 이상 보유자에게는 30%p를 중과하는 규제로 규제지역에 3주택 이상 가진 분이 양도차익 10억원 주택을 양도하는 경우 중과세가 적용이 되면 약 7억원 정도 양도세를 내야 하지만 중과 유예가 되면 약 4억원 정도로 양도세 부담이 줄어든다.
동업을 해도 5대 5인데 국가에 세금으로 70%를 내야 한다고 하면 아마 대부분 자녀에게 증여를 하거나 그냥 보유세 내고 버티는 전략을 선택할 것이다. 특히 요즘처럼 한강벨트 똘똘한 한 채 집값이 올라가는 상황에서는 더욱 더 그렇다.
당연히 매물이 안 나오니 매물 잠김 현상이 생기고 기존 매물의 공급이 줄어드니 집값이 상승하는 악 순환은 이미 문재인 정부시절 경험을 했다. 2022년부터 1년씩 한시적으로 연장을 해 왔는데 올해 5월 9일은 6월 지방선거까지 맞물려 쉽사리 연장결정을 못하고 있다.
다주택자 양도세 중과 유예 연장을 하지 못하는 이유는 2025년 서울시의 한강벨트와 경기도의 경부벨트 아파트값이 천정부지 올라간 상황에서 다주택자들에게 중과 유예의 혜택을 주는 것은 옳지 않다는 목소리가 정부와 여당 내에서 여전히 크기 때문이다. 한마디로 부자감세로 보고 있는 것이다.
하지만 다시 중과세로 돌아가는 것도 만만하지 않다. 문재인 정부시절 매년 입주물량이 약 4만8000호 수준으로 나왔음에도 아파트값이 급등한 이유 중 하나가 다주택자 양도세 중과로 인한 매물 잠김 현상이었다.
문재는 부동산시장 상황은 문재인 정부시절보다 더 나쁘다는 것이다. 서울아파트 입주물량은 2025년 약 4만3000호 수준에서 2026년 2만8000호, 임대를 제외하면 1만7000호 정도로 줄어든다. 2027년, 2028년은 더 감소할 예정이다.
이렇게 입주물량이 부족한 상황에서 양도세 중과로 매물까지 잠그면 공급절벽이 심화돼 서울 아파트값 상승 가능성은 더욱 커진다. 수요분산이 어렵고 뚜렷한 공급대책도 쉽지 않은 상황에서 매물까지 잠그면 집값을 상승시키겠다는 의미로 해석할 수밖에 없다.
다주택자 양도세 중과는 역설적으로 집값을 잡는 정책이 아니라 집값을 올리는 정책이다. 최근 중과는 하되 중과세율을 10%p 인하하는 안을 담은 사설 정보지(찌라시)가 돌고 있는데 이는 최악의 선택이다. 중과세율을 10%p 인하를 하더라도 중과는 중과일 뿐 매물만 잠그고 집값 안정에는 별다른 도움이 되지 못한다.
다주택자 양도세 중과 1년 더 연장하는 것이 가장 무난하게 넘어가는 방법이고 제대로 하려면 똘똘한 한 채 현상을 부추기는 다주택자 규제(양도세 취득세 중과)를 과감히 폐지하고 보유주택 가액으로 과세를 하되 보유세(종합부동산세)는 점진적으로 올리고 거래세(취득세, 양도세)는 기본세율에서 더 내려 매물이 쉽게 나올 수 있게 출구를 만들어 주는 것이 최선이다.
조세저항과 부자감세 논란으로 정치적 부담은 있겠지만 거대야당을 가진 정부라면 주택시장 안정을 위해 현명한 판단과 과감한 결단을 내려야 한다.
