성남 상대원 재개발구역 온도차…‘아크로 고집’ 2구역 잡음, ‘민관합동’ 3구역 속도

상대원2구역 재개발 시공사 선정 2차 입찰…GS 참여
2015년 DL이앤씨와 도급 계약…하이엔드 브랜드 두고 갈등
인근 3구역은 LH 주도 민관합동 재개발 방식 선택
수익성·안정성 사이 사업 방식 저울질

경기 성남시 상대원2구역 재개발 사업장 일대./성남시청

경기 성남시 상대원2·3구역 재개발 사업을 둘러싼 분위기가 엇갈리고 있다. 높은 수익성을 기대하며 조합 방식으로 사업을 추진 중인 상대원2구역은 시공사 선정 과정에서 잡음이 이어지는 반면, 한국토지주택공사(LH)가 참여하는 민관합동 재개발 방식을 택한 상대원3구역은 비교적 원활한 사업 추진이 기대되면서다. 사업 추진 방식에 따라 속도와 안정성에서 차이가 나타나고 있다는 분석이다.

9일 도시정비업계에 따르면 상대원2구역 재개발 조합은 지난 6일 시공사 선정 2차 입찰을 진행한 결과 GS건설의 단독 입찰 참여 의사를 받았다. 이로써 GS건설과 수의계약을 추진할 수 있게 됐다. 당초 조합은 2015년 DL이앤씨를 시공사로 선정한 뒤 2021년 'e편한세상' 브랜드를 적용하는 조건으로 도급계약을 체결한 바 있다. 하지만 조합이 DL이앤씨의 하이엔드 브랜드 '아크로(ACRO)' 적용을 요구했고, DL이앤씨가 이를 수용할 수 없다는 입장을 밝히면서 갈등이 불거졌다.

조합 입장에서 새 시공사 후보를 확보한 것은 다행이지만 갈등의 불씨는 여전히 남아 있다. 기존 시공사인 DL이앤씨가 시공사 지위를 상실할 경우 법적 대응에 나설 수 있다는 입장을 밝힌 바 있어서다.

이 때문에 당초 2030년으로 예정됐던 입주 일정도 지연될 가능성이 제기된다. 일부 조합원들은 일련의 과정에 대한 책임을 묻겠다며 오는 16일 조합장과 현 임원진에 대한 해임 총회 개최를 추진하고 있다.

상대원2구역 재개발은 성남시 중원구 상대원동 3910번지 일원 약 24만2000㎡ 부지를 정비해 지하 12층~지상 29층, 43개 동, 총 4885가구 규모 공동주택 등을 조성하는 대규모 사업이다.

업계에서는 당초 공공 주도에서 민간 주도 방식으로 사업 추진 방향을 바꾼 점이 결과적으로 불리하게 작용했다는 평가도 나온다. 성남시는 2020년 도시·주거환경정비 기본계획을 통해 한국토지주택공사(LH)가 주도하는 공공사업시행자 방식 적용 구역을 폐지하고, 토지 등 소유자가 직접 사업을 추진할 수 있도록 길을 열어줬다.

민간 주도 정비사업의 가장 큰 장점은 수익성이다. 사업 과정에서 발생하는 개발 이익의 상당 부분이 공공이 아닌 조합원에게 돌아가기 때문에 일반적으로 사업성이 더 높게 평가된다. 이 때문에 일부 정비구역에서는 고급 브랜드 적용을 선호하거나 분양가 상승 기대를 반영한 사업 조건을 요구하는 사례도 적지 않다.

다만 상대원2구역처럼 브랜드나 사업 조건을 둘러싼 조합과 시공사 간 갈등이 장기화될 경우 사업 일정이 지연될 가능성도 커진다. 수익성은 높지만 그만큼 사업 추진 과정에서의 리스크 역시 적지 않다는 지적이 나온다.

반대로 인근 상대원3구역은 비교적 안정적인 사업 흐름을 보이고 있다. LH가 참여하는 민관합동 재개발 방식을 선택한 영향이 크다는 평가다. 공공이 인허가 절차와 사업 관리 등을 지원하는 구조다. 조합 방식과 비교해 공공임대주택 확보 등으로 인한 사업성 저하 이슈는 있지만, 전문성과 투명성이 높고 용적률 상향 등 규제 완화 인센티브를 기대할 수 있다는 게 특징이다.

상대원3구역 재개발은 성남시 중원구 상대원동 2780번지 일대 약 45만470㎡ 규모 부지에 공동주택 8792가구 등이 들어설 예정이다. 2021년 6월 정비구역 지정 용역에 착수한 뒤 같은 해 12월 주민설문조사를 실시했고, 2022년 8월에는 구역 지정을 위한 주민공람 절차를 진행하는 등 관련 절차를 단계적으로 밟아 왔다. 내년께 시공사를 선정하고 2028년 사업시행계획인가를 받는 게 목표다.

LH는 상대원3구역 외에도 분당 일대에서 △수진1구역 △신흥1구역 △신흥3구역 △태평3구역 등지에서 민관 합동 방식으로 재개발 사업을 추진 중이다

정비업계에서는 상대원2·3구역의 사업 진행 과정이 사업 방식 선택의 중요성을 보여주는 사례가 될 수 있다는 평가가 나온다. 수익성을 중시한 민간 중심 방식과 안정성을 택한 민관합동 방식이 각각 다른 사업 흐름을 보이고 있기 때문이다.

한 정비업계 관계자는 "민간 주도 정비사업은 조합 내부 이해관계나 시공사와의 조건 협상 과정에서 갈등이 발생해 사업이 차질을 빚는 사례도 적지 않다"며 "반면 민관합동 방식은 수익성은 다소 낮을 수 있지만 비교적 안정적으로 사업을 추진할 수 있다는 장점이 있다"고 설명했다.

그러면서 "최근 원자잿값과 인건비 상승으로 공사비 인상 이슈가 이어지면서 단순한 사업성뿐 아니라 사업 추진 속도와 리스크 관리까지 고려해 사업 방식을 저울질하는 정비사업지가 늘어나는 분위기"라고 덧붙였다.