서울 공시가격 18.7%·강남 3구 25% 뛰었다…‘세 부담 확대’ 본격화

고가·핵심지 ‘쏠림’ 심화…12억 초과 주택 ‘53%’ 급증
전국서 서울만 평균 웃돌아…지방 광역시는 하락 전환
현실화율 동결 속 시세 급등 반영…보유세 부담 확대 불가피

서울의 한 아파트 밀집지역 모습./연합뉴스

국토교통부가 17일 발표한 '2026년 공동주택 공시가격(안)'에 따르면 전국 약 1585만가구의 공동주택 공시가격은 전년 대비 평균 9.16% 상승했다. 2022년(17.2%) 이후 최근 5년 사이 가장 높은 상승률이다. 공시가격 산정에 적용되는 현실화율은 지난해와 동일한 69%로 동결됐다. 즉 2025년 한 해 급격히 상승한 서울 아파트의 시세 변동이 그대로 반영된 결과라는 분석이다.

가격대 별로는 고가 주택일수록 상승폭이 두드러졌다. 3억원 이하 주택의 변동률은 0.50%에 그친 반면, 12억~15억원 구간은 25.38%, 15억~30억원 구간은 26.63%, 30억원 초과 구간은 28.59%로 집계됐다. 전체 공동주택의 72.8%(1154만가구)를 차지하는 3억원 이하 주택은 사실상 공시가격이 거의 움직이지 않은 셈이다.

유형별로는 아파트가 평균 9.55% 상승하며 시장 흐름을 주도했다. 연립주택(5.68%), 다세대주택(4.92%)은 상대적으로 낮은 상승률에 그쳤다.

지역별 온도 차도 뚜렷했다. 전국 17개 시도 가운데 전국 평균(9.16%)을 웃돈 지역은 서울(18.67%)이 유일했다. 서울을 제외한 나머지 지역 평균 상승률은 3.37%에 그쳤다. △경기(6.38%) △세종(6.29%) △울산(5.22%)이 뒤를 이었다. 반면 △제주(-1.76%) △광주(-1.25%) △대전(-1.12%) △대구(-0.76%) 등 지방 광역시는 오히려 하락했다.

서울 내부에서도 양극화가 한층 심화했다. 강남·서초·송파 등 강남3구의 공시가격은 평균 24.7% 상승했다. △강남구 26.05% △서초구 22.07% △송파구 25.49%를 각각 기록했다. 성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포 등 8개 한강 인접 자치구도 평균 23.13% 상승하며 강세를 보였다. 특히 성동구는 29.04%로 서울 25개 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다.

이번 공시가격 급등으로 보유세 부담 확대도 불가피할 전망이다. 1가구 1주택자 기준 공시가격 12억원 초과 주택은 지난해 31만7998가구(2.04%)에서 올해 48만7362가구(3.07%)로 53.3% 급증한다. 서울의 경우 같은 기간 28만365가구에서 41만4896가구로 크게 늘어난다. 강남 3구의 종합부동산세 대상 주택은 24만5047가구에 달하는 것으로 집계됐다.