‘푸르지오·e편한세상’ 입은 공공주택…LH 민참사업 수익성 확보·양극화 해소 숙제

연내 1만8000가구 공모…기공모 포함 2만6000가구 착공
작년 말부터 연초까지 대우건설·DL이앤씨 등 대형사 참여
공사비 상승 속 사업성 제고 통한 대형사 추가 유인 과제
"중소·중견사 소외 현상 해결" 지적도

한국토지주택공사(LH)가 민간 건설사와 손잡고 공공주택 공급 확대에 속도를 내고 있다. '민간참여형 공공주택사업(이하 민참사업)'을 통해 공공의 토지 확보력과 사업 운영 기반에 민간의 브랜드와 시공 역량을 접목해 주거 품질과 수요자 만족도를 높이겠다는 구상이다. 공공성과 민간의 전문성을 결합한 공급 방식이라는 점에서 의미가 크지만, 사업성을 둘러싼 과제는 여전히 남아 있다.

7일 LH에 따르면 LH는 연내 약 2만6000가구 규모의 민참사업 착공을 추진할 계획이다. 민참사업은 LH와 민간 건설사가 공동 시행자로 참여해 토지 조달부터 설계·시공, 분양까지 전 과정을 함께 수행하고, 투자 지분에 따라 수익을 배분하는 구조다.

이 과정에서 공공은 사업 안정성을, 민간은 브랜드 경쟁력과 시공 노하우를 더하는 방식으로 역할을 나눈다. 특히 민간의 특화 설계와 조경, 커뮤니티 시설 등을 도입해 임대주택에 대한 인식을 개선하고 주거 품질을 높이면서, 공공주택 공급의 한 축으로 자리 잡고 있다는 평가가 나온다.

실수요자 중심의 수요가 꾸준히 확인되면서 사업 추진에도 힘이 실리고 있다. LH는 지난해 여섯 차례 공모를 통해 총 3만5122가구를 발주했으며, 마지막 공모인 수원당수2(B-1·A-1·A-3) 전 블록은 대우건설 컨소시엄이 시공권을 확보했다.

올해도 사업 확대 흐름은 이어지고 있다. LH는 연초 공모한 2869가구를 포함해 올해 총 1만8000가구 규모를 공모할 계획이다. 이와 별도로 연내 착공 목표는 약 2만6000가구다. 공모와 착공이 병행되면서 민참사업이 본격적인 공급 수단으로 자리매김하는 모습이다.

이달에는 DL이앤씨(지분 51%)를 주관사로, 동부건설(25%), 태영건설(14%)이 참여한 컨소시엄이 5581억원 규모의 제1-1차 민참사업 우선협상대상자로 선정됐다. 대상지는 오산오산 1블록, 인천검단 AA31블록, 인천영종 A-57·A-63블록으로 총 1697가구 규모다. 세부적으로는 오산 366가구, 인천검단 766가구, 인천영종 565가구다.

다만 사업 확대 과정에서 풀어야 할 과제도 적지 않다. 인건비와 원자잿값 상승으로 공사비 부담이 커지는 가운데, 공공주택은 분양가상한제 적용을 받기 때문에 건설사 입장에서는 일반 도시정비사업보다 수익성이 낮을 수밖에 없다. 공사비 상승분이 충분히 반영되지 않을 경우 품질 확보에 부담으로 작용할 수 있다는 지적도 나온다.

민참사업의 핵심이 '민간 수준의 품질 확보'에 있는 만큼, 수익성과 품질 사이의 균형을 맞추는 일이 사업 지속성의 관건으로 꼽힌다. LH로서도 이러한 제약 속에서 사업성이 우수한 부지를 발굴하고 민간 참여를 안정적으로 이끌어내야 하는 과제를 안고 있다.

대형 건설사와 중소·중견 건설사 간 참여 격차 역시 짚어볼 대목이다. 대형사가 높은 지분을 확보해 사업을 주도하는 구조가 이어질 경우, 중소·중견사의 참여 기회가 제한될 수 있다는 우려가 있다. 이에 따라 컨소시엄 구성 방식이나 지분 구조를 보다 다양화할 필요가 있다는 목소리도 나온다.

실제로 약 1만여 개 중견·중소 주택건설사업자를 회원사로 둔 대한주택건설협회는 LH의 대형사 중심 민참사업 확대에 우려를 나타내고 있다. 협회는 "민참사업 도입 이후 올해까지 공급된 10만1276가구 가운데 시공능력평가 50위 이내 건설사의 수주 비중이 약 90%에 달한다"고 지적했다. 이어 "택지 규모별로 시공능력평가 기준을 차등 적용해 중견 건설사도 주관사로 참여할 수 있도록 제도를 개선해야 한다"고 제안했다.

LH는 보완책을 마련하고 있다는 입장이다. LH 관계자는 "공사비 상승 흐름에는 물가연동제 적용으로 대응하고 있다"며 "참여 기회가 상대적으로 제한될 수 있는 중소·신규 업체에는 입찰 시 가점을 부여하는 방식으로 유인책을 시행 중"이라고 설명했다.