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강재순 강원대학교 부동산학 박사는 16일 '서울 아파트 매매시장의 군집·역군집 행태 분석' 연구를 통해 이같이 밝혔다. 해당 연구는 2001년 1월부터 2025년 6월까지 약 25년간 서울 467개 법정동의 월별 아파트 가격 데이터를 기반으로 진행됐다. 부동산114 시세를 활용해 가구당 평균가격을 로그 차분한 수익률과 횡단면 절대편차(CSAD)를 분석에 적용했다.
분석 결과에 따르면 시장 국면 별로 투자자 행태는 뚜렷하게 엇갈렸다. 가격 상승기에는 시장 평균으로 판단이 수렴하는 군집행태가 강화됐다. 이른바 '패닉바잉'과 '영끌'로 대표되는 추종 매수 심리가 가격 상승을 증폭시키는 구조다. 반면 하락기에는 투자자 간 판단이 분산되며 역군집행태가 상대적으로 강하게 나타났다.
아파트 규모별로는 중형이 군집행태를 이끄는 '중심축'으로 확인됐다. 거래 비중과 수요층이 두터운 특성상 시장 전반의 방향성을 형성하는 역할을 한다는 분석이다. 소형(60㎡ 이하)은 정책 변화에 민감하게 반응하는 단기 변동성이 두드러졌다.
반면 중대형은 하락 국면에서 시장 평균과 다른 방향으로 움직이는 역군집행태가 뚜렷했다. 가격 하락 압력에도 불구하고 급매 출회를 억제하거나 보유 전략을 유지하는 경향이 반영된 결과로 풀이된다.
강 박사는 "중대형 아파트는 하락기에도 시장 흐름에 동조하기보다 독립적으로 대응하는 경향이 강하다"며 "가격 방어 성격이 구조적으로 내재돼 있다"고 설명했다.
이번 연구는 서울 아파트를 단일 시장이 아닌 '이질적 하위시장들의 결합체'로 봐야 한다는 점도 강조했다. 상승기에는 심리적 요인이 주도하는 비합리적 동조화가, 하락기에는 기초가치를 반영한 합리적 분화가 반복되는 순환 구조가 장기적으로 고착돼 있다는 진단이다.
정책적 시사점도 제시됐다. 현재와 같이 아파트 시장을 하나의 동조화된 시장으로 전제한 규제 접근은 한계가 뚜렷하다는 지적이다. 평형·지역별로 상이한 투자 행태를 고려한 맞춤형 정책 설계가 필요하다는 것이다.
강 박사는 "상승기의 수렴과 하락기의 분산이 반복되면서 자산 격차가 구조적으로 확대될 가능성이 크다"며 "하위시장별 특성을 반영한 정교한 정책 대응이 필요하다"고 말했다. 이어 "시장 국면 전환 확률 등은 과열이나 급락을 사전에 감지하는 조기 경보 지표로 활용할 수 있다"고 덧붙였다.
