한남동 부지 개발 나선 부영…수익성·속도전 시험대

부영그룹·사울시 개발방안 협의
용도상향 놓고 기부채납 확대 부상
동광주택 부채 커 장기간 지연 부담

부영그룹이 보유한 서울 용산구 한남동 부지가 뜨거운 감자로 떠오르고 있다. 부영그룹이 서울시와 해당 부지 개발 방안을 놓고 협의 중이지만, 실제 개발이 완료되기까지는 넘어야 할 산이 많기 때문이다. 특히 이중근 회장의 개인 회사인 동광주택은 부영주택으로부터 1조원대 부지를 매입한 이후 부채비율이 크게 높아져 장기간 사업을 지연시키기도 쉽지 않은 상황이다.

20일 업계에 따르면 부영그룹과 서울시는 서울 용산구 한남동 670-4번지 일대 26필지(2만8061.7㎡) 개발 방안을 두고 협의를 진행 중이다. 당초 서울시는 해당 부지에 한남근린공원을 조성할 계획이었으나 반대 여론에 부딪히자, 부영이 개발을 맡고 서울시는 기부채납을 받는 방향으로 선회한 상태다. 서울시가 해당 부지를 직접 매입하기 위해 수천억원대 예산을 확보하기 어렵다는 현실적인 문제도 작용한 것으로 보인다. 동광주택이 해당 부지를 부영 측으로부터 매입한 금액은 5880억원이다.

부영은 사업 추진에 속도를 내겠다는 입장이다. 실제 이중근 회장은 지난 2월 서울 중구 태평빌딩에서 열린 기자간담회에서 개발이 지연됐던 서울 용산구 이촌동 아세아아파트와 성수동 뚝섬 부영호텔 부지 등 서울 핵심 지역 사업에 속도를 내겠다고 밝혔다.

당시 이 회장은 "이촌동 아세아아파트와 성수동 뚝섬 부영호텔 부지 등의 프로젝트를 올해 모두 착공할 것"이라며 "뚝섬은 착공과 동시에 분양이 가능할 것으로 보이고, 나머지는 추가 검토가 필요하다"고 말했다. 이어 "정부 정책에 호응하는 입장인 만큼 적극적으로 추진하겠다"고 덧붙였다.

다만 부영이 해당 부지의 수익성을 높이기 위해서는 현재 용도지역 상향이라는 과제를 넘어야 한다. 해당 부지는 1종 일반주거지역으로, 맞은편 나인원한남이 위치한 2종 일반주거지역보다 용적률 측면에서 불리하다.

통상 1종 일반주거지역은 용적률이 200% 이하이고 층수 제한도 비교적 엄격하다. 반면 2종 일반주거지역은 용적률이 250% 이하로 상대적으로 개발 여건이 낫다. 다만 용도지역 상향을 위해서는 기부채납 규모 확대가 필요해, 이를 둘러싼 서울시와 부영 측의 협의가 진행 중인 것으로 전해진다. 협의가 마무리되면 시공은 부영 또는 부영주택이 맡을 가능성이 거론된다.

업계에서는 서울시가 한남동 부지에 대한 실시계획인가를 진행 중인 것으로 보고 있다. 한 업계 관계자는 "해당 계획이 확정돼야 부영과 서울시의 협의도 본격화될 것"이라고 말했다. 이어 "시흥동 부지의 경우에도 설계 변경 절차가 진행 중인데, 이 역시 단기간 내 마무리되기는 쉽지 않을 것"이라고 덧붙였다.

문제는 부영그룹이 장기간 기다리기 쉽지 않다는 점이다. 해당 부지를 매입한 동광주택의 재무 부담이 커지고 있어서다. 실제 동광주택은 지난해 11월 부영주택으로부터 서울 용산구 한남동 670-4번지 일대 26필지와 서울 금천구 시흥동 113-121번지 일대 10필지(4만7500.8㎡)를 총 1조532억원에 매입한 뒤 부채비율이 351.2%(2024년)에서 494.2%(2025년)로 급등했다.

이는 동광주택이 해당 부지들을 매입하는 과정에서 4000억원 이상의 미지급금이 부채로 반영된 데 따른 것이다. 이 미지급금은 시흥동 부지 관련 금액이며, 한남동 부지의 경우 계약에 따른 일부 금액만 우선 지급된 상태다. 이에 따라 올해 말 동광주택의 부채비율이 한 차례 더 가파르게 상승할 가능성도 제기된다.

2019년부터 이어진 동광주택의 적자 경영 역시 부담 요인이다. 적자가 누적되면서 회사의 총자본은 5200억원(2019년)에서 3667억원(2025년)으로 줄었다. 2023년 부영씨씨와의 합병으로 총자본이 264억원 증가하는 효과가 있었지만, 이후 순손실이 이어지면서 총자본이 다시 감소했고 이는 부채비율 상승 압력을 키웠다.

다만 동광주택의 재무 부담이 곧바로 부영그룹 전체의 대규모 손실로 이어질 가능성은 제한적이라는 시각도 있다. 그룹 내 지배구조상 이중근 회장을 정점으로 부영과 부영주택이 연결돼 있는 만큼, 계열사 간 이해관계 조정 여지도 있다는 이유에서다.

부영 측은 동광주택의 재무건전성이 급격히 악화하지는 않을 것으로 보고 있다. 부영그룹 관계자는 "동광주택이 부영주택으로부터 취득한 용지 관련 항목에는 미지급금 4187억원, 미지급비용 3억원, 매매계약한 용지 관련 선급금 588억원이 포함돼 있다"며 "지난해 말 기준 동광주택의 장기차입금과 주택도시기금 총상환액은 4074억원이지만, 실제 상환 규모는 임대 또는 분양 조건 변동에 따라 달라질 수 있다"고 말했다.