양도세 중과 전 2∼5월 비강남 거래 급중
부동산 규제 속 최대 6억원 대출 가능 이점
1월23일부터 토지거래허가 신청 3만건
부동산 규제 속 최대 6억원 대출 가능 이점
1월23일부터 토지거래허가 신청 3만건
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토지거래허가구역 내에서 '임차인이 있는 주택' 매수 기회가 무주택자에게만 제한적으로 허용된 점과 함께, 다주택자들이 강남권 고가 아파트보다 비강남권 중저가 주택을 우선적으로 매각하는 흐름이 맞물린 결과로 해석된다.
17일 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료에 따르면 지난 2월부터 전날까지 신고된 서울 아파트 매매 가운데 15억원 이하 거래 비중은 81.6%로 집계됐다. 이는 지난해 11월부터 올해 1월까지의 78.2%보다 3%포인트(p) 이상 상승한 수준이다.
이 같은 변화는 대출 규제 강화와 금융 여건 변화가 동시에 영향을 미친 것으로 풀이된다. 특히 지난해 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정되면서 15억원 초과 주택의 주택담보대출 한도가 2억~4억원 수준으로 축소됐다. 반면 15억원 이하 주택은 최대 6억원까지 대출이 가능해 상대적으로 매수 수요가 집중됐다.
다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침이 공식화된 이후 서울 아파트 매물도 빠르게 증가했다. 부동산 플랫폼 아실 기준 서울 아파트 매물은 5만6000여건에서 8만건 수준까지 늘어난 것으로 집계됐다.
가격 구간별로 보면 15억원 이하 중에서도 6억원 이하 비중이 23.6%, 6억~9억원 구간이 28.7%로 각각 확대됐다. 반면 9억~15억원 구간은 소폭 감소했다.
시장에서는 고가 주택 거래가 규제 영향으로 위축된 반면, 상대적으로 대출 접근성이 높은 15억원 이하 구간에서 실수요 거래가 유지됐다는 분석이 나온다.
서울 전체 평균 거래가격도 하락했다. 올해 2~5월 평균 매매가격은 약 10억9000만원으로, 직전 기간 대비 약 8000만원 낮아졌다.
다주택자 양도세 중과 유예 종료와 보유세 및 공제 조정 가능성 언급 이후 토지거래허가 신청도 크게 늘어난 것으로 나타났다.
올해 1월 23일부터 지난 8일까지 서울에서 접수된 허가 신청은 약 3만건에 달했다. 다만 유예 종료 이후에는 신청 흐름이 빠르게 둔화되는 모습이 이어졌다.
5월 이후에는 하루 신청 건수가 이전 대비 절반 수준으로 줄어드는 등 감소세가 뚜렷하게 나타났다. 노원구와 강남구 모두 4~5월 대비 신청 건수가 크게 감소하며 전반적인 시장이 관망 국면으로 전환된 모습이다.
서울 아파트 매물도 감소세로 돌아섰다. 최근 기준 매물은 약 6만3000여건으로, 유예 종료 직전보다 5000건 이상 줄었지만 거래 활성도는 높지 않은 상황이다.
시장에서는 다주택자 급매물 소진 이후 추가 매도 물량이 줄어든 가운데, 매수자 역시 가격 부담으로 관망세에 들어갔다는 시각이 주를 이룬다.
한편 정부는 비거주 1주택자 및 일시적 2주택자 등에 대해 일정 조건을 충족할 경우 실거주 의무를 유예하는 등 보완책을 통해 시장 충격 완화에 나서고 있다. 다만 향후 세제 개편안 구체화 여부에 따라 거래 흐름이 다시 달라질 가능성이 크다는 관측이 나온다.
