“분양가 상승, 공사비 인상 때문만 아냐…택지비 등 여러 요소 작용”

한국건설기술연구원 보고서 발간
"작년 서울 분양가 중 대지비 비율 65.2%"

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

공동주택 분양가 상승 원인을 단순히 공사비 인상으로만 해석하는 것은 시장 구조를 지나치게 단순화한 접근이라는 지적이 나왔다. 택지비와 금융비용, 사업 리스크 등 다양한 요소를 함께 살펴봐야 한다는 주장이다.

29일 한국건설기술연구원(건설연)이 공개한 '건설공사비지수와 분양가격: 프레임을 넘어서' 보고서에 따르면 최근 분양가 상승 논의가 건설공사비지수에 과도하게 집중되고 있다며 보다 종합적이고 균형 잡힌 해석이 필요하다고 지적했다.

건설공사비지수는 건설 현장에 투입되는 재료비와 노무비, 장비 사용료 등 주요 비용 요소의 변동을 지수화한 통계다. 기준 시점을 100으로 두고 가격 변화를 수치로 환산해 공사 원가 흐름을 파악하는 데 활용된다.

다만 연구진은 이 지표가 여러 사업에 공통 적용되는 직접공사비의 평균적 변동을 나타내는 데 그칠 뿐, 개별 사업장의 특수성을 그대로 반영하지는 못한다고 설명했다. 공종 구성과 지역 여건, 공사 기간, 품질 수준, 시공 방식 등 실제 사업마다 다른 조건들이 충분히 반영되지 않는다는 의미다.

보고서는 실제 사례를 들어 공사비지수와 분양가 상승 폭 간 차이를 짚었다. 2025년 12월 기준 주거용 건물 건설공사비지수는 2020년 대비 30.76% 상승한 130.76을 기록했지만, 같은 기간 서울 아파트 평균 분양가는 부동산R114 기준 약 93.9% 급등해 상승 폭 차이가 크게 나타났다는 것이다.

연구진은 분양가격이 직접공사비 외에도 간접공사비와 설계비, 감리비, 금융비용, 택지비 등 복합적인 요소로 구성된다는 점에 주목해야 한다고 강조했다. 특히 서울의 경우 높은 택지비 비중이 분양가를 끌어올리는 핵심 요인 중 하나로 분석됐다.

주택도시보증공사(HUG)의 '지역별 민간아파트 분양가 중 대지비 비율' 자료에 따르면 2025년 전국 평균 대지비 비율은 39% 수준이었지만 서울은 65.2%로 전국에서 유일하게 50%를 넘었다.

실제 최근 분양 심사를 마친 서울의 한 사업장을 분석한 결과 3.3㎡(평)당 7500만원 수준의 분양가 중 택지비 감정평가액이 약 4800만원으로 전체의 64%를 차지했다. 반면 정비사업 비용과 금융비용 등을 제외한 순수 건축비는 평당 약 2100만원으로 전체의 28% 수준에 머물렀다. 이 중 약 700만원은 대리석 외관 마감과 고급 커뮤니티시설 등 상품 고급화에 투입된 비용으로 조사됐다.

아울러 연구진은 향후 분양가 구성 항목을 세분화해 통계 데이터를 축적·공개할 필요가 있다고 제언했다. 현재 건설공사비지수만으로는 실제 분양가 변동을 충분히 설명하기 어려운 만큼, 보다 현실적인 시장 분석을 위한 새로운 통계 지표를 개발해야 한다는 것이다.