신통기획 시즌2 ‘본궤도’…오세훈 ‘재건축 드라이브’ 다음 과제는 중앙정부 설득

2031년까지 31만가구 착공 목표…사업 실행력 시험대
새 정부, 수요관리 기조 속…민간 재건축 속도전도 ‘관건’
중앙정부·자치구 간 협력체계 구축, 성패 좌우 ‘분석’

오세훈 서울시장이 헌정사상 첫 5선에 성공하면서 서울시의 도시정비사업 정책도 연속성을 확보하게 됐다. 2021년 시정 복귀 이후 핵심 주택공급 수단으로 추진해 온 신속통합기획, 모아타운, 역세권 활성화 사업 등 민간 정비사업 중심 공급 전략이 이번 임기에도 이어질 가능성이 커졌기 때문이다.

다만 정책의 연속성이 곧바로 공급 속도 확대로 이어질지는 미지수다. 중앙정부가 서울·수도권 주택시장에 대해 대출·세제·토지거래허가 등 수요 관리 기조를 유지할 가능성이 큰 데다, 서울시의회와 자치구 권력 지형도 이전보다 우호적이지 않게 바뀌었다. 정비업계에서는 오 시장의 이번 임기 성패가 정비구역 지정 이후 실제 착공 단계까지 사업을 얼마나 끌어올리느냐에 달렸다는 분석이 나온다.

4일 정비업계에 따르면 서울시는 신통기획 시즌2를 통해 2031년까지 총 31만가구 규모의 착공을 추진할 계획이다. 이 가운데 85개 구역, 8만5000가구는 임기 시작 후 3년 내 핵심 전략사업으로 관리해 우선 착공을 유도한다는 방침이다. 올해 착공이 예정된 주요 사업지만 해도 용산 한남3구역, 서초 방배13구역 등 약 1만7000가구 규모에 달한다.

시장에서는 5선 서울시장에 오른 오 시장이 향후 주택공급 확대에 더욱 강한 드라이브를 걸 것으로 보고 있다. 그 배경도 분명하다. 서울 아파트 매매가격이 지난해 두 자릿수 상승률을 기록하는 등 주택 가격 불안이 이어지는 상황에서 민간 정비사업 외에는 단기간 내 대규모 공급 효과를 기대할 수 있는 수단이 사실상 제한적이기 때문이다.

신통기획은 오 시장 복귀 직후인 2021년 후보지 공모를 통해 102개 구역이 참여하면서 본격적으로 출발했다. 당시 문재인 정부의 공공 재개발 사업 참여 구역이 70곳 수준이었던 점을 고려하면 민간 정비사업에 대한 수요가 상당했음을 보여주는 대목이다.

이후 2022년 지방선거에서 연임에 성공한 오 시장은 신통기획 전담 조직을 확대하고 사업 관리 체계를 고도화했다. 2025년 8월 기준 재건축 84곳·재개발 122곳 등 200개가 넘는 구역을 관리하는 체계를 구축했다. 신통기획 도입 이전 평균 5년가량 소요되던 정비구역 지정 기간도 현재 평균 2년 7개월 수준으로 단축됐다. 여기에 모아타운, 역세권 활성화 사업, 한강변 재건축, GTX 연계 개발 등 도시정비와 광역 교통 개발을 연계한 복합 공급 전략도 이번 임기를 통해 연속성을 확보하게 됐다.

이 가운데 정비업계를 중심으로 이번 임기에는 오 시장의 속도전 필요성이 더욱 커졌다는 평가가 나온다. 새 정부의 부동산 정책이 수요 억제에 무게를 두고 있는 만큼, 현재 추진 중인 정비사업을 최대한 빠르게 착공 단계로 전환해야 한다는 압박도 함께 커지고 있기 때문이다.

속도전의 필요성은 이번 임기에 더욱 뚜렷해졌다. 새 정부가 대출 규제와 세제 강화 등 서울 주택 수요 관리 정책을 지속적으로 추진할 가능성이 높은 만큼, 금융·세제 규제가 강화될 경우 사업성 저하로 이어져 민간 정비사업의 추진 속도가 둔화할 수 있기 때문이다.

중앙정부와의 정책 이견 조율도 과제다. 대표적으로 용산국제업무지구 개발의 공급 규모를 두고 국토교통부는 1만가구 수준을, 서울시는 8000가구 수준을 각각 제시하고 있다. 서울시는 주거 비중이 과도하게 확대될 경우 교육·생활 인프라 확충 부담으로 인해 오히려 사업이 지연될 수 있다는 입장이다. 정부가 지난해 9월과 올해 1월 발표한수도권 공급 확대 방안이 공공부지 활용과 공공 주도 개발에 방점을 찍고 있는 반면, 서울시는 민간 정비사업 중심 공급 확대를 강조하고 있어 방법론 측면에서도 온도 차가 존재한다.

수도권 정치 지형 변화 역시 변수로 꼽힌다. 이번 지방선거를 통해 인천은 박찬대 시장, 경기도는 추미애 지사 체제로 재편되면서 수도권 광역자치단체 모두 민주당이 주도하는 구도가 형성됐다. 이에 따라 GTX 노선 연장, 3기 신도시 광역 교통망 구축, 환경·주거 규제 등 주요 광역 현안에서 서울시의 정책 조율 부담이 커질 수 있다는 관측이 나온다.

서울 내부 상황도 녹록지 않다. 이번 구청장 선거 결과 민주당이 서울 25개 자치구 가운데 17곳을 차지했다. 정비사업 인허가와 공정 관리 업무를 자치구가 직접 수행하는 구조인 만큼, 구청장의 행정 기조에 따라 사업 추진 속도가 달라질 가능성이 있다는 분석이다. 한 정비업계 관계자는 "신통기획 1기가 정비구역 지정이라는 씨앗을 뿌리는 단계였다면, 이번에는 실제 착공이라는 결실을 맺어야 하는 시기"라며 "중앙정부와 현실적인 접점을 찾지 못할 경우 인허가 속도를 높여도 사업성 부족으로 추진 동력이 약해질 수 있다"고 말했다.

결국 전문가들은 이번 오 시장 임기의 성패가 정비사업 속도뿐 아니라 중앙정부와의 정책 공조, 자치구와의 행정 협력 체계를 얼마나 안정적으로 구축하느냐에 달려 있다고 진단한다. 박용석 알투코리아부동산투자자문 부동산경제연구소 소장은 "서울 주택 공급 정책은 정권 교체와 무관하게 일관성을 유지하는 것이 무엇보다 중요하다"며 "공공은 시장 상황과 관계없이 안정적인 공급 기조를 지속해야 하며, 국가가 그런 의지를 꾸준히 보여줄 때 시장과 국민의 정책 신뢰도 높아질 수 있다"고 강조했다.