공공임대도 ‘역세권·중형·장기 거주’로…정책 성공 관건은 “임대료와 수요”

정부, 보편형 공공임대 신설해 중산층 등 무주택자까지 대상 확대
택지 전용면적 55~60㎡ 중심…최대 20년 거주
'더 나은 임대' 넘어 수도권 '내 집' 수요 잡을지는 "미지수"

서울 강서구의 한 다세대주택 밀집 지역 모습./연합뉴스

정부가 공공임대의 평형을 넓히고 입지를 역세권·도심 위주로 바꾸는 한편, 거주기간을 최대 20년까지 늘리는 방식으로 '취약계층용 주택'이라는 오랜 이미지를 벗는 데 나섰다. 그러나 넓어진 면적과 개선된 입지, 고급화된 마감재는 결국 임대료 상승 요인으로 이어질 수밖에 없다는 점에서 우려가 나온다. 서울 등 수도권 주택 수요자 상당수가 '거주'를 넘어 궁극적으로 '소유'를 원하는 현실을 감안하면 이번 조치가 실제 수요 흡수로 이어질지는 미지수라는 평가도 나온다.

정부가 이번에 발표한 주거안정플랜의 핵심 해법은 '보편형 공공임대' 신설이다. 취약계층 중심으로 설계됐던 기존 공공임대와 달리 중산층 등 다양한 무주택 실수요자가 입주할 수 있도록 입주 문턱을 넓힌 유형이다. 정부는 2030년까지 보편형 공공임대 19만 가구를 공급한다는 목표를 세웠다. 이 가운데 건설형 17만5000가구는 도심·역세권 등 우수 입지 위주로 짓고, 공급 효과를 조기에 낼 수 있는 매입형 1만8000가구는 이미 지어진 입지 좋은 주택을 사들이는 방식으로 공급한다.

평형도 기존 소형 위주에서 벗어난다. 택지에서는 전용면적 55~85㎡형, 도심권은 전용면적 40~60㎡형 중심으로 구성하고, 1인 청년 가구도 전용면적 30㎡ 이상을 기본으로 공급한다. 다만 임대료가 비싼 도심 핵심 지역의 1인 가구에는 임대료 부담 완화 차원에서 30㎡ 미만도 예외적으로 허용하기로 했다. 주택 구조 역시 기존 2베이 위주에서 3·4베이로 개선하고, 마감재도 고급화해 민간분양 아파트에 준하는 수준을 목표로 잡았다.

이를 두고 시장에서는 이번 계획이 그간의 정책 기조를 재확인하는 동시에, 실현 가능성을 둘러싼 논의가 이어질 것이라는 데 의미가 있다고 보고 있다. '공적주택 110만 가구'라는 국정과제와 '공공 주도의 주택공급'이라는 정책 기조를 재확인하는 내용인 만큼 앞으로도 다양한 방식의 공적주택 공급 논의가 지속될 가능성이 높아서다.

또 다양한 유형의 공공임대와 공공분양, 장기 민간 임대 등 정부가 활용할 수 있는 가용 수단을 총동원하겠다는 것이 정부 방침인 만큼, 저렴한 가격에 장기간 거주할 수 있는 주택공급에 정부가 힘을 싣는 것은 주거 취약계층의 주거 안정과 내 집 마련 가능성을 한층 높였다는 데 의미가 있다는 분석이다.

다만 현재 서울 등 수도권 주요 지역에서 부족한 주택공급 물량으로 인한 가격 상승 등을 안정화하는 효과에 대해서는 역부족이라는 지적이 나온다. 특히 119만 가구에 달하는 대규모 공급 정책이 실현되기까지는 실제 공급 사례가 지속적으로 이어져야 하는 만큼 단기간에 시장을 안정화하는 효과를 기대하기는 어렵다는 관측이 적지 않다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "본래 건물을 짓는 사업은 시간이 소요된다. 때문에 단기적인 시장 안정 효과를 기대하는 것은 주의해야 한다"며 "과거 정부부터 지금까지 대규모 주택공급 정책이 꾸준히 발표된 것도 감안해야 한다"고 말했다. 이어 "공공이라는 측면을 강조했다는 점에서 과거 정책들과 차이가 있으나, 역시 실현 물량이라는 측면에서는 평가에 시간이 필요하다"고 했다.

임대료와 재정 부담에 대한 우려도 제기했다. 이 연구위원은 "보편형 공공임대는 더 넓은 면적, 고급화된 내장, 역세권·도심 등 선호 입지를 내세우지만 이런 사안들은 임대료와 직결되는 문제"라며 "주택의 품질에 부합하는 임대료를 책정할지, 낮게 책정된 임대료를 공공이 재정으로 보전할지 등이 구체화해야 한다"고 말했다. 이어 "취약계층에 대한 공용 관리비 지원 등도 동일한 맥락"이라고 덧붙였다.

또 넓어지고 좋아진 공공임대가 실제 수요로 이어질지는 미지수라는 평가도 나온다. 정부가 평형과 입지, 마감재 수준을 끌어올릴수록 임대료 역시 시세에 근접할 수밖에 없는 구조인 데다, 서울을 비롯한 수도권 실수요자들이 궁극적으로 원하는 것은 '더 나은 임대주택'이 아니라 '내 집' 그 자체라는 지적도 만만치 않다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "공공임대가 단순히 공급 물량을 늘리는 데 그치지 않고 수요자의 주거 선호를 얼마나 반영하느냐가 중요하다"며 "청년·신혼부부·고령자 등 계층별 수요에 맞는 입지와 면적, 주거 서비스가 뒷받침돼야 실제 입주 수요로 이어질 수 있다"고 말했다. 이어 "공급 물량뿐 아니라 임대료 부담과 입주율, 주거 만족도 등을 종합적으로 살펴 정책의 실효성을 평가할 필요가 있다"고 강조했다.