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25일 업계에 따르면 지난 8월부터 입주를 시작한 서초구 반포 래미안 트리니원(옛 반포 3주구)은 재초환 부담금 포함 여부에 따라 동일 주택형에도 매매가격이 차이를 보이고 있다.
해당 아파트 전용면적 84㎡ 35층의 한 매물은 57억원, 32층 매물은 51억5000만원에 나와 있다. 재초환 부담금 포함 여부로 35층 매물은 매도자가, 32층 매물은 매수자가 부담하는 조건이다.
재초환 부담금은 조합설립인가 시점과 입주 시점의 가격을 평가해 정상 주택가격 상승분 및 공사비 등 비용을 제외한 초과이익이 일정 수준을 넘을 때 조합에 부과한다.
래미안트리니원의 재초환 부담금 예정액은 2020년 관리처분 당시 가구당 평균 4억200만원을 통보했으나, 이후 일반분양가 상승 등으로 인해 가구당 7억원에 달할 것이라는 관측이 나온다.
업계는 전국의 재초환 부담금 부과 예정 단지가 60곳 이상으로 예상한다. 이 가운데 서울에만 46개 단지, 1만8000가구가 몰려 있다.
재초환 부담금은 2024년 3월 27일 부과 시점을 조합설립인가로 늦추는 등의 개정안이 시행되면서 지자체장이 준공 후 5개월 이내에 부담금을 산정해 조합에 통보하도록 했지만 아직까지 부과가 이뤄진 단지는 없다. 윤석열 정부에서 공식적으로 재건축 부담금 폐지를 추진했기 때문이다.
그러나 이재명 정부가 출범하면서 본격적인 부과가 진행되는 모습이다. 서초구는 '강남권 1' 단지로 꼽히는 서초구 반포 현대(현 반포센트리빌아스테리움)의 재초환 부담금을 연내 부과하겠다는 입장이어서 다른 지방자치단체에서도 본격적인 부과가 현실화할 전망이다. 개발이익환수법상 부담금 징수권 소멸시효가 5년인 만큼 연내 부과해야 하기 때문이다.
서초구는 반포 현대 외에도 반포3주구(래미안트리니원), 신반포 21차(현 오티에르 반포), 신반포 18차 337동(오티에르 신반포), 신성빌라 재건축 단지 등의 재건축 부담금 산정 절차를 진행 중이다.
반면 국토교통부는 2024년 3월에 법이 개정된 만큼, 개정법 시행 후 5년 내인 2029년까지 부과하면 되는 것으로 해석하고 있어 부다금 부과 시점을 둘러싼 논란도 커지고 있다.
재건축 단지들은 재초환 부담금 부과 방식에 문제를 제기하며 실제 부과가 이뤄지면 즉각 가처분 신청과 행정소송을 불사하겠다는 입장이다. 조합들이 문제 삼는 재초환법의 문제점은 일차적으로 미실현이익에 부과되는 징벌적 성격의 세금이면서 입주 시점의 시세에 따라 단지별로 개발이익이 달라지는 부담금이라는 점이다.
서초구 반포 현대 등 문재인 정부 시절 재건축이 진행된 단지들은 초과이익에서 제외하는 '정상 주택가격 상승률'을 통계 조작 논란이 있던 한국부동산원의 주택가격동향 지수를 적용하는 것에 반대하고 있다.
부과 방식도 문제다. 조합원마다 취득 시점이 달라 최종 개발이익이 다른데 최종 조합원이 모든 부담금을 부담해야 하며 조합원과 일반분양자와의 형평성 문제도 크다고 지적한다. 지난해 2월부터 입주가 시작된 대전 서구 용문동 1·2·3구역(현 둔산더샵엘리프)은 단독주택 재건축 방식으로 사업을 진행하면서 가구당 1억~2억원의 재초환 부담금이 예상된다.
