정부는 이견 없다며 밀어붙이지만… 여전히 복잡한 서울시 ‘속내’

지난 4일 발표한 정부의 공공재건축 방안과 관련해 서울시의 속내가 복잡하다. 주택 공급 물량을 늘려 가격을 안정화시키겠다는 정부의 기본방침에는 이견이 없지만, 자칫 정부의 이번 대책이 서울시의 기본 도시계획을 뒤흔들어 놓을 수도 있기 때문이다.

4일 정부는 주택공급 대책을 발표하면서 공공재건축에 대해 층수제한 50층·용적률 500% 완화 등을 적용하겠다고 밝혔다. 용적률이 300%로 제한된 지역은 수익성이 없어 민간조합이나 건설사의 참여를 이끌어낼 수 없었지만, 한국토지주택공사(LH)나 서울주택공사(SH)등 공공사업자가 참여할 경우에는 용적률 제한을 500%까지 높여주고, 층고 제한도 35층에서 50층으로 높여 주겠다는 것이다.

그런데 같은 날 오후 서울시는 별도의 브리핑을 통해 “주거용 아파트는 35층까지”라고 선을 그었다. 사실상 서울시가 정부안과 정면 배치되는 주장을 펼치며 정부-서울시 간 갈등설이 불거졌다. 정부 허용과는 무관하게 도시정비계획 입안이나 인·허가권은 서울시가 가지고 있기 때문에 서울시가 정부 방안을 거부하는 것으로 비춰질 수도 있었다. 논란이 불거지자 시는 오후 늦게 “오해의 소지가 있는 발언”이었다며 “서울시는 기본적으로 정부의 방안에 동의하며 정부와 협력해 최선을 다해 추진하겠다”고 해명했다.

하지만 서울시는 여전히 속이 편치 않다. 용적률과 층고 제한은 서울시의 도시계획을 고려하지 않은 정부의 일방적인 공표에 가까웠기 때문이다.

시는 지난 2014년 4월 ‘서울플랜 2030’을 발표한 뒤 꾸준히 주거용 건축물의 층고를 35층으로 제한해왔다. 비주거를 포함한 복합건물은 도심·광역주심의 경우 51층 이상, 지역·지구중심에서는 50층 이하로 가능하다. 그 외 지역은 상업, 준주거 지역이라도 40층 이하로 제한된다. 위치에 상관없이 해당 부지가 2종 일반주거지역일 경우 25층 이하로 더욱 줄어든다. 이는 고(故) 박원순 전 서울시장이 그린벨트 보전만큼이나 강경한 입장을 고수했던 사안이다.

사실 처음부터 서울시는 주택 공급은 부족하지 않다는 입장이었다. 박 전 시장은 2018년 국토교통부의 ‘2차 수도권 주택 공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안’ 발표에 참석해 “서울의료원 주차장 부지나 동부도로사업소 부지 등은 서울시에서 관리하는 곳으로 기존의 부지 활용 계획을 바꿔 주택 공급 계획에 포함한 곳”이라며 “이 곳에 공공임대주택을 지으면 강남권 수요의 상당수를 해소할 수 있을 것”이라고 말했다.

용적률을 높여 사업성을 높이고 기부채납을 통해 공공물량을 확보겠다는 방안에도 시는 심기가 불편하다. 서울시 관계자는 5일 아시아투데이와의 통화에서 “민간조합 입장에서는 분양가상한제 미적용같은 유인책이 있어야 공공재건축 참여동기가 생긴다”며 “그런 유인책 없이 용적률 500%에 50층 허용이라는 규제완화만으로는 의미가 크지 않아 민간조합 참여가 저조할 수 밖에 없을 것”이라고 말했다.

이 관계자는 그러면서도 “민간조합이 LH 한국토지주택공사나 SH 서울주택공사에 동의하는 게 중요하다”며 “지분관리형이든 뭐든, 어떤 혜택이 주어지고 개발이익이 발생하면 어떻게 나눌지 등을 앞으로 국토부와 논의해 나갈 것”이라고 강조했다.

아울러 “국토부와 논의하고 시장상황을 봐가며 조합에 줄 수 있는 여러 가지 혜택을 고민해 볼 수 있을 것이다”면서 “강남북의 개발이익도 다른 만큼 실무적이고 구체적인 가이드라인을 우선 만들고, 시범사업지를 선정해 적용해 보는 것이 중요하다”고 덧붙였다.

도심에 대규모 고층 주택이 밀집할 경우 필연적으로 발생할 수 밖에 없는 ‘외곽지역 공동화’에 대한 우려도 나오고 있다. 서울시의 한 자치구 구청장은 5일 “도심권 용적률이 완화돼 고층 주거시설이 대량으로 들어서면 일본 도쿄처럼 외곽지역 공동화가 가속화될 수 밖에 없어 자치구 간 불균형이 심해질 것”이라며 “이번 대책은 서울 내에서도 부동산 급등 지역과 폭락 지역을 만들어 낼 수 있다”고 우려했다. 또 다른 구청 관계자도 “연이은 부동산 정책 실패로 마음이 급해진 정부가 서울시장 부재를 틈타 너무 밀어붙이는 경향이 있다”고 비판했다.