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시장 시큰둥… 공공 고밀재건축 출발부터 ‘삐거덕’

시장 시큰둥… 공공 고밀재건축 출발부터 ‘삐거덕’

기사승인 2020. 08. 06. 15:28
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조합측 "수익성 좋지 않아 선택할 이유없다"
정부는 "기부채납 등 수익환수 과하지 않아"
전문가 "계획 물량 공급 어려울 것" 지적도
공공재건축에 강남 재건축단지 반응은(?)<YONHAP NO-3204>
6일 오후 서울 강남구 대치동 은마아파트 단지 내에 재건축을 두고 갈등을 빚는 내용의 현수막 등이 설치돼 있다. /연합
정부가 도심 내 주택공급을 위한 방안으로 공공참여형 고밀도재건축 제도를 도입했지만 시장의 미온적인 반응으로 공급 계획에 난항을 겪을 것으로 보인다.

6일 정비업계에 따르면 재건축 조합은 정부가 제안한 공공재건축의 기부채납 비율과 수익환수 등이 과도하다며 부정적인 입장인 것으로 드러났다.

정부는 8.4 부동산 대책(수도권 주택공급확대방안)을 통해 신규 공급 물량 13만2000가구 중 절반이 넘는 7만가구를 재건축·재개발 등 정비사업을 통해 공급하겠다고 발표했다. 공공기관이 재건축 사업에 참여하는 재건축방식을 도입해 5년간 5만가구 이상 공급하겠다는 것이다.

공공기관이 참여할 경우 용적률을 300~500% 수준으로 완화하고 층수는 최대 50층까지 허용한다. 용적률 500%는 준주거지역의 경우 최고 수준이다. 최고층수 완화도 서울시가 ‘도시기본계획 2030’을 통해 제한하던 ‘35층 룰’을 깨면서 재건축 단지에는 파격적인 제안이다.

하지만 대부분 조합에서는 공공재건축에 대한 반응이 시큰둥하다.

정부가 재건축 규제를 완화하는 대신 재건축 사업 추가 수익의 90% 이상 환수하고 용적률 50~70%를 공공임대·공공분양으로 전환해야 한다는 조건을 걸었기 때문이다. 특히 이미 시공사 선정을 끝낸 단지의 경우 공공기관이 참여할 경우 마찰을 빚을 우려도 제기되고 있다.

송파구의 한 재건축 조합장은 “70% 기부채납도 과한데 용적률을 500%까지 올리더라도 공공임대나 분양을 최대 70%까지 전환한다는 조건은 강탈수준이다”며 “현재 재건축 방식에도 ‘울며 겨자먹기식’으로 진행하고 있는데 공공 재건축을 굳이 선택할 이유가 없다”고 말했다.

하지만 정부는 기부채납 비율 등이 과도하지 않다는 입장을 고수하고 있다. 김현미 국토부 장관은 지난 5일 고밀도 재건축과 관련해 “공공참여형 고밀도 재건축을 할 경우 사업 속도가 빨라지고 공급물량이 많아진다”며 “용적률은 공공의 것”이라고 말했다.

전문가들은 정부의 과도한 이익 환수로 재건축 조합들의 참여가 저조할 것으로 전망했다.

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “조합들이 대부분 부정적인 입장으로 정부가 계획한 물량을 공급하긴 어려울 것”이라며 “공공기관 참여로 조합의 사업 수익성이 현저히 떨어지고 사업성이 좋더라도 재건축 초과이익에 대해 환수하겠다고 나설 것”이라고 지적했다.

이어 “정부가 개발이익에 대해 부정적인 기조를 이어가고 있다”며 “재건축 규제를 완화하고 민간개발 방식으로 가야하지 공급에 효과적일 것”이라고 말했다.


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