‘지분적립형 분양주택’ 서울시의 실험 성공하려면?

3040무주택자 위한 내집 마련 기회
수분양자-공공 '손익공유' 분양 주택
전체 시장 안정화 유지가 '핵심 전제'
전매제한, 매각 시 가격기준이 '관건'
노원구 하계5단지 첫 시범 대상지로

서울 용산구 일대 아파트/연합

초기 자금력이 떨어지는 젊은 세대들을 위해 정부와 서울시가 새롭게 도입한 ‘지분적립형 분양주택’에 대한 3040세대들의 관심이 높아지고 있다.

지분적립형 분양주택은 분양가의 20~40%를 내 우선 소유 지분을 취득하고 나머지 지분은 20년 혹은 30년에 걸쳐 나누어 내 주택을 취득하는 방식으로 주택구입 자금 여력이 부족한 무주택자들에게 내 집 마련의 기회가 될 수 있기 때문이다.

10일 부동산 업계 및 전문가 등에 따르면, 새로운 공급방식 도입의 성공이 시장안정화와 미래세대의 주거 안정에 영향을 주는 만큼 정책을 구체적으로 설계해야 한다고 입을 모았다.

특히 서울시는 지난 1년여 동안 서울시연구원과 연구 끝에 결정한 분양방식이라며 무주택 실소유자, 청년·신혼부부에게 특별공급 한다는 계획이라고 밝혔다. 정부는 구체적인 지분 취득 기간과 입주자 선정 방식 등은 올해 하반기에 발표할 예정이다. 서울시는 2028년까지 지분적립형 주택 공급 가능 물량을 공공·민간 1만7000가구로 보고 있다. 서울시는 노원구 하계5단지를 첫 시범 대상지로 꼽았다.

지분적립형 분양주택의 가장 큰 매력은 초기 자금이 현저히 낮다는 점이다. 일반 분양주택은 입주 전까지 분양대금을 다 내야 해 자금력이 부족한 무주택자나 청년세대는 부담이 크지만 지분적립형 분양주택은 분양대금의 20~40%만 먼저 내면 내 집이 되기 때문에 초기 자금 부담이 적다. 서울시는 소득기준도 정부의 청약제도 개편방안을 고려해 소폭 완화할 계획이다. 도시근로자 월평균 소득의 150%로 완화하되, 자산은 부동산(토지+건물) 합산 2억1550만원 이하, 자동차 2764만 원 이하를 적용할 계획이다.

하지만 전매제한과 매각 가능시점, 분양 지역과 내부설계 등 구체적인 매력 포인트가 확실해야 새 분양방식이 성공할 수 있다는 지적이다. 먼저 전매제한은 투기수요 차단을 위한 하나의 방편으로 정부는 20년 전매제한을 발표했다. 다만, 서울시는 당초 설계에서 ‘10년’을 검토해 정부와 서울시가 최종 협의를 해야 한다.

무엇보다 장기간 거주할 경우 자녀들과 함께 지낼 수 있도록 소형평수부터 중대형 평수 등 전용면적을 다양화해야 한다는 지적도 나온다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “20년 이상 살 집인데, 나이가 들고 자녀가 생기면 평수도 늘려야 하고 내부 설계도 민간아파트 못지않아야 매력을 느낀다”며 “분양가가 낮은 장점도 있지만 장기간 제도를 안착시키기 위해서는 디테일에 신경을 써야 한다”고 강조했다.

특히 전매제한이 종료되면 주택처분도 가능하다. 제3자에게 시가로 매각하면 처분시점의 지분 비율로 공공과 나눠가지게 된다. 서울시는 “개인 지분이 낮은 경우 처분수익 자체가 낮기 때문에 단기 투기수요의 유입을 차단하고 자연스럽게 수분양자의 장기 거주를 유도하는 효과가 있다. 또한 거주기간이 장기화되면 주택거래 빈도가 감소해 가격을 안정화시키는 효과도 노릴 수 있다”고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “10년 후 분양전환임대의 경우, 성남 판교 10년 공공임대아파트처럼 분양가 기준시점으로 갈등을 빚었는데 20년으로 묶고 시세 매각 지분비율로 나누면 불필요한 분쟁을 낮출 수 있다”며 “초기자금이 부족한 이들에게 분양시장을 통한 내 집 마련에 유효할 것”이라고 말했다.

서울시가 제시한 지분적립형 분양주택은 처음부터 지분 분양으로 공급하는 ‘공공분양모델’과 8년 임대 후 지분 분양 전환하는 ‘임대 후 분양모델’로 나뉜다. 하자만 분양가상한제로 분양가가 낮아 지역에 따라 ‘로또’ 논란이 있을 수 있다는 지적도 나온다. 장 본부장은 “강남의 경우 분양가상한제를 해도 분양가가 높기 때문에 오히려 실수요자들 접근이 어려울 수 있다”고 지적했다.

이태경 토지+자유 연구소 부소장은 “무주택자들의 주택안정을 위해 공급방식의 공공성을 강화해 도입하는 것은 바람직한 일”이라면서도 “하지만 그 전제는 역시 종합적으로 부동산시장 안정화라는 시그널을 지속적으로 주는 것”이라고 강조했다. 이 부소장은 “특히 수분양자와 공공이 지분을 공유하는 방식인 만큼 매각 때 지분에 대한 엄정한 평가가 중요하고 수분양자의 거주 이전과 매각 시점 등에서의 다양한 문제들을 보완할 수 있도록 해야 한다”고 강조했다.