민간택지 분상제 완화 예고에...“내집 마련 부담 커졌다”

분양가 올라 주택 공급 늘겠지만
입지 따라 시장 양극화 가능성
재건축 단지에선 눈치싸움 치열
분양가상한제 완화 결정 전 공급 공백 예상

윤석열 대통령 당선인이 민간택지 분양가 상한제(분상제) 완화를 공약으로 내걸면서 청약시장에도 적지 않은 변화가 예상된다. ‘로또’ 수준이었던 분양가가 오를 가능성이 커졌다. 분양가 상승으로 주택 공급이 늘고, 그 결과 수요자들의 택지도 많아지면서 입지에 따라 청약 희비가 갈릴 것으로 전문가들은 내다봤다.

16일 업계에 따르면 윤 당선인은 분상제 때 쓰이는 토지·건축·가산비 산정 방식을 바꿔 분양가 규제 운영을 합리화하겠다고 공약했다. 현행 분상제는 집값 안정을 위해 분양가를 택지비와 건축비를 합한 가격을 넘지 못하도록 제한하고 있다.

택지비는 감정평가액과 택지가산비를 더해서 산출한다. 건축비는 기본형 건축비(지상층 건축비+지하층 건축비)에 건축가산비를 더해 숫자를 낸다. 택지가산비는 암반·흙막이·택지대금 기간이자 등을 포함한다. 건축가산비는 초고층 주택 건설과 친환경 주택 건설비 등에 들어간다.

분상제 주택의 기본형 건축비와 가산비는 국토교통부 고시로 정하는데, 국토부 장관이 민간택지 분상제 적용 지역을 지정할 수 있어 국회 동의를 얻지 않아도 된다.

민간택지 분상제는 2020년 7월 29일 시행됐다. 적용 지역은 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평구) 309개 동과 경기 3개시(광명·하남·과천시) 13개 동 등 총 322개 동이다.

유동성 증가에 따른 인플레이션 및 러시아의 우크라이나 침공 장기화에 따른 원자재 수급 불안 등으로 건축비가 치솟고 있는 상황에서 민간택지 분상제를 손댈 경우 분양가 상승은 불가피하다. 이에 따라 업계에선 청약시장이 ‘분양가 상승→신규 주택 공급 증가→입지에 따른 분양시장 양극화’ 순서로 움직일 것으로 보고 있다. 윤지해 부동산114R 리서치센터 수석연구원은 “서울·수도권 주요 지역을 중심으로 분양가를 더 올릴 수 있을 것으로 기대하고 분양 시기를 조율하는 단지들이 늘어날 수 있다”고 말했다.

분양가가 올라 공급이 늘어나면 대기수요가 많은 곳은 분양가가 비싸더라도 잘되겠지만, 그렇지 않은 곳은 미분양 발생도 우려된다. 시장 내 자정 작용을 거쳐 장기적으론 옥석이 갈려질 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

일반분양가를 끌어올릴 수록 사업성이 좋아지는 재건축·재개발 단지들에선 더 높은 분양가를 받기 위한 눈치보기 장세가 펼쳐질 것으로 예상된다. 권일 부동산인포 팀장은 “재건축·재개발 조합이 일반분양가를 더 받기 위해 공급 일정을 분상제 완화 때까지 늦출 가능성도 있다”면서 “한동안 공급 공백기가 도래할 수 있다”고 말했다.

청약 수요자들로선 내 집 마련 부담이 늘어날 수밖에 없게 됐다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “윤 당선자 공약대로 분양가 산정 기준이 합리화될 경우 로또 수준의 분양가는 더이상 기대할 수 없게 되고, 그만큼 무주택자들의 내 집 마련 부담은 커질 것”이라고 말했다.