[칼럼] 계묘년 첫 부동산 방향성 발표, 정책 속 토영삼굴은

NH농협은행 All100자문센터 김효선 부동산 수석위원

새해가 시작되자마자 국토교통부의 부동산 정책 방향성이 발표됐다. 계속되는 거시경제 위축과 고금리로 서울 아파트 매매거래가 전년 대비 29% 수준에 머무르는 등 부동산 '부맥경화' 현상이 발생하고 있는데, 이것이 전체 경제에까지 큰 영향을 줄까봐 미리 대비하기 위한 것이다. 정부가 발표한 정책의 토영삼굴(兎營三窟·토끼가 위난을 피하기 위해서 세 개의 굴을 파 놓은 것)을 살펴보자.

1窟. 다주택자가 주택시장에 참여할 수 있도록 패러다임 전환
지난 12월 발표된 '2023년 경제정책 방향'에서 그동안 규제의 중심이었던 다주택자에 대한 패러다임이 전환됐다. 올해도 지속될 고금리 속에서 실수요자만으로는 시장의 선순환이 어려울 것이다. 이에 금리 영향을 상대적으로 덜 받는 다주택자도 거래 주체로서의 역할을 할 수 있도록 세금, 대출 등의 규제를 대폭 완화했다. 이번 발표에서는 무순위 청약 기준이었던 무주택 요건을 삭제해 다주택자도 소위 '줍줍'을 할 수 있도록 허용됐다.

2窟. 강남3구와 용산 빼고 규제지역 전면해제
강남·서초·송파·용산구를 제외한 전역의 규제가 해제된다. 규제지역에서 해제가 되면 세금, 대출 등 많은 부분의 규제가 자동적으로 해제된다. 법령 개정을 하지 않아도 다주택자와 법인 취득세 중과세율이 줄어들고(12%→ 8%), 양도소득세 중과에서도 배제된다. 또한 1주택자와 무주택자에게 적용됐던 주택담보대출비율(LTV)이 50%에서 70%로 늘어나게 되고, 집을 매수할 때 자금조달계획서와 입주계획 신고 의무도 없어진다. 청약에 있어서도 전용면적 85㎡ 이하의 추첨 비율이 25%에서 60%까지 오르게 된다. 이로써 수도권 주요 지역의 주택 매입 절차의 부담을 줄여주고 거래비용을 낮췄다.

3窟. 청약시장의 문을 활짝
가장 큰 변화가 있었던 것은 청약이다. 이미 올해 1월부터 무순위 청약 거주 요건이 폐지되고, 중소형 평형의 추첨제 비율이 확대된다. 그런데 이번 발표에서는 전매제한, 중도금대출 기준 등 청약제도가 대폭 완화된다. 전매제한과 실거주 의무가 완화되면서 자유롭게 진입이 가능하게 됐고, 중도금대출을 금액대에 상관없이 받을 수 있도록 부담을 줄여줬다. 무순위 청약도 무주택자 요건이 삭제돼 서울에 거주하는 다주택자도 대구의 무순위 청약에 참여할 수 있게 됐다.

구축과 신축 모두 매수 심리가 크게 위축됐고, 올해도 고금리·고비용으로 시장이 어두울 전망이다. 이에 경착륙이 아닌 연착륙을 할 수 있도록 1窟은 다주택자에게 진입의 문을 열어주고, 2窟은 규제지역도 쉽게 접근할 수 있도록 거래대상을 늘려줬다. 마지막 3窟은 전체 경제에 더 영향을 줄 수 있는 청약시장을 전면 완화해서 신축을 선호하는 수요자들의 부담을 줄였다.

정부가 내놓은 세 개의 窟이 파격적이지만, 강력한 하락 요인이 여전히 존재하기 때문에 시장에 큰 반향을 일으킬 수는 없을 것이다. 그렇지만 계묘년 새해에는 전년도보다 거래가 증가하고 미분양도 소진되는 등 시장의 경착륙을 막을 수 있는 방책이 되지 않을까 소망해 본다.