비규제 프리미엄 동탄·구리·용인 집값 高高…규제지역 포함 가능성

직전 3개월 2.5∼3.8% 올라…정부 규제지역 확대 검토 착수

경기 화성시 동탄역 일대 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

반도체 산업 호황과 교통 개발 호재에 힘입어 집값이 급등한 경기 화성 동탄구를 비롯한 수도권 비규제지역 3곳이 이달에도 규제지역 지정 기준을 충족했다. 정부가 부동산 시장 안정 대책 마련에 착수한 가운데 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역을 아우르는 추가 규제 시행 여부를 두고 관심이 모인다.

18일 한국부동산원 월간 주택가격동향에 따르면 화성 동탄구와 구리시, 용인시 기흥구는 지난달에 이어 이달에도 규제지역 지정에 필요한 정량 요건을 충족했다.

현행 기준상 조정대상지역은 최근 3개월 집값 상승률이 해당 시·도의 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과할 경우, 투기과열지구는 1.5배를 넘을 경우 지정할 수 있다. 경기지역의 최근 3개월 소비자물가 상승률은 1.38%로, 조정대상지역 지정 기준은 1.79%, 투기과열지구 기준은 2.06%다.

동탄구는 최근 3개월 간 주택가격이 3.85% 상승하며 가장 높은 상승률을 기록했다. 삼성전자와 SK하이닉스 등 반도체 기업 종사자 수요와 GTX(수도권광역급행철도) 등 광역교통망 개선 기대감이 맞물리며 상승세가 확대됐다.

월별 상승률도 꾸준히 높아지는 추세다. 2월 0.78%였던 상승률은 3월 1.10%, 4월 1.13%, 5월 1.57%로 확대됐다. 지난주 동탄구 아파트값은 전주 대비 1.98% 상승하며 과열 양상을 보였다.

구리시 역시 최근 3개월간 집값이 3.53% 올라 동탄구 다음으로 높은 상승률을 기록했다. 올해 2월 1.77% 상승한 이후 3월 1.18%, 4월 1.16%, 5월 1.15% 등 월 1%대 상승세가 이어지고 있다. 교통 개선 기대감과 정비사업 추진이 상승세를 뒷받침한 것으로 분석된다.

용인시 기흥구도 비규제지역 풍선효과와 반도체 산업 배후 수요에 힘입어 최근 3개월간 2.57% 상승했다. 이는 같은 기간 경기 평균 상승률(0.81%)의 3배를 웃도는 수준이다.

시장에서는 정부의 규제지역 확대 지정이 임박했다는 전망이 나온다. 정부는 최근 수도권 집값 상승세가 확산되자 관계 부처 간 협의를 통해 시장 안정 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

규제지역으로 지정되면 대출과 세제 규제가 대폭 강화된다. 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 축소되고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출은 사실상 제한된다. 양도소득세와 취득세 부담도 늘어나며 재건축·재개발 사업 관련 규제도 적용된다.

정부는 이들 지역을 토지거래허가구역으로 추가 지정하는 방안도 검토하는 것으로 전해졌다. 다만 현행 제도상 국토교통부가 단일 시·도 내 지역을 직접 토지거래허가구역으로 지정하기 위해서는 지방자치단체와 협의가 필요하다.

시장에서는 이르면 이달 중 주거정책심의위원회가 열려 규제지역 확대 여부가 결정될 가능성이 있다는 관측도 나온다.

다만 규제 효과를 둘러싼 시각은 엇갈린다. 대출 규제와 세제 강화로 투자 수요가 위축되면서 단기적인 가격 안정 효과가 나타날 수 있지만, 반도체 산업 종사자 등 실수요층이 두터운 지역의 경우 상승 압력이 쉽게 꺾이지 않을 수 있다는 분석도 제기된다.

전세시장 역시 변수다. 최근 3개월간 동탄구 전셋값은 4.26% 상승해 매매가격 상승률을 웃돌았다. 같은 기간 용인 기흥구는 3.26%, 구리시는 2.33%의 전세가격 상승률을 기록했다. 이에 따라 규제 강화가 매매 수요를 전세시장으로 이동시키며 전세가격 불안을 자극할 수 있다는 우려도 나온다.