분양가 25% 내고 입주…초기현금 2.4억
임대료 월 77만원…지분늘수록 감소
20년간 총 지출액 9.8억~10.1억원 추산
동일가격 일반분양보다 최대 5000만원↑
임대료 월 77만원…지분늘수록 감소
20년간 총 지출액 9.8억~10.1억원 추산
동일가격 일반분양보다 최대 5000만원↑
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9일 부동산업계에 따르면 GH는 이날 수원시 영통구 광교 A17블록 '광교 자연앤 센트레빌' 특별공급을 시작으로 10일 1순위, 11일 2순위 청약을 받는다. 단지는 지상 최고 20층·9개동·총 600가구 규모다. 지분적립형 240가구는 전용면적 59㎡, 일반 공공분양 360가구는 전용 84㎡로 공급된다. 입주는 2029년 10월 예정이다.
지분적립형은 집을 한 번에 사지 않고 지분을 나눠 취득하는 제도다. 계약 때 분양가 10%, 입주 때 15%를 납부하면 거주할 수 있다. 이후 5년마다 20%·20%·20%·15%씩 추가로 매입해 20년 뒤 집 전체를 소유하게 된다.
남은 지분은 GH가 보유하며 입주자는 해당 지분에 대한 임대보증금을 내야 한다. 추가 지분을 살 때는 최초 분양가격에 가산이자를 붙인다.
광교 자연앤 센트레빌 전용 59㎡ 최고 분양가는 6억8590만원이다. 이를 기준으로 계약 때 6859만원(10%), 입주 때 약 1억289만원(15%)을 낸다. 입주 전까지 필요한 지분 대금은 약 1억7148만원이다.
여기에 임대보증금 3억3000만원이 추가된다. 다만 보증금 80%를 월세로 전환하면 보증금은 6600만원으로 줄고 월 임대료 약 77만원을 내게 된다. 이 경우 계약금부터 입주 때까지 마련해야 할 현금은 약 2억3700만원이다. 보증금과 임대료는 GH 지분이 줄어드는 만큼 함께 줄어든다. 같은 전환 비율을 유지하면 월 임대료는 5년 뒤 약 56만원, 10년 뒤 36만원, 15년 뒤 15만원으로 낮아지고, 20년 뒤 지분을 모두 사들이면 없어진다.
일반분양과 비교하면 매달 내는 돈에서 차이가 크다. 분양가가 같은 6억8590만원짜리 아파트를 생애최초 구택구입자가 일반분양으로 산다고 가정했을 때 주택담보인정비율(LTV) 70%를 적용하면 대출금은 약 4억8000만원, 필요한 자기자금은 약 2억600만원이다.
대출금 약 4억8000만원을 연 4.9% 고정금리로 20년간 원리금균등상환하면 매달 약 314만원을 내야 한다. 지분적립형 초기 월 임대료 77만원과 비교하면 4배 수준이다. 다만 일반분양은 대출 원금을 갚아가는 반면 지분적립형은 5년마다 별도로 목돈을 마련해야 한다는 차이가 있다.
20년 전체 비용을 따지면 결과가 달라진다. 지분적립형은 나머지 지분 75%를 사들이는 과정에서 가산이자가 발생한다. 가산이자는 회차마다 새로 사는 지분에만, 대출금리가 아닌 예금금리 기준으로 붙는다. 연 3.0~3.5%를 가정하면 20년간 약 1억8500만~2억1600만원으로, 일반분양 대출이자(약 2억7400만원)보다는 적다.
최초 분양가 6억8590만원에 이자와 임대료를 더하면 20년 총지출액은 약 9억8000만~10억1000만원이다. 앞서 같은 가격 아파트를 일반분양으로 구입해 20년간 대출을 갚는 경우에는 자기자금과 원리금을 합쳐 약 9억6000만원이 든다. 단순 합계로는 지분적립형이 약 2000만~5000만원 더 많다.
추가 지분 매입 부담도 고려해야 한다. 입주 5년 뒤에는 분양가의 20%인 1억3718만원에 가산이자를 더해 납부해야 한다. 이후에도 5년마다 지분을 추가로 취득해야 한다. 더불어 집값이 오르더라도 매각시에는 자심이 보유한 지분만큼만 차익을 가져갈 수 있다.
GH는 추가 지분 매입을 지원하기 위해 우리은행과 전용 대출상품을 출시, 분양가 최대 40%까지 회차별로 나눠 대출받을 수 있도록 했다. 또한 추가 지분 취득이 어려울 경우 1년간 유예할 수도 있다.
단 이후에도 3개월이상 대금을 내지 않으면 계약해제 절차가 진행된다. GH 관계자는 "유예 후에도 취득하지 못하면 계약해제 절차에 따라 정산이 이뤄진다"고 말했다.
