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여기에 과거 2~3년 분양시장 호황기에 공급됐던 아파트가 입주를 시작하며 수도권을 중심으로 수급 불균형이 상당부분 완화될 것으로 보인다.
특히 문재인 정부 출범 이후 부동산 시장이 정책에 대한 민감도가 높아지면서 보유세 개편안에 따라 시장의 관망세가 유지되며 수도권 매매시장은 강보합 수준으로 전망된다.
한편 지방은 과잉공급 리스크에 지역 경기침체가 맞물리며 가격 하방압력이 더 커질 것으로 예상된다. 국지적으로 편차는 있겠지만 대구, 대전, 세종 등 일부 지역을 제외하고 지방 아파트 시장의 하락폭은 더 커질 것으로 예상된다.
26일 부동산114에 따르면 올해 상반기(2017년 12월 29일 대비 2018년 6월 22일 기준) 전국 아파트 매매가격은 3.97% 상승했다.
서울 아파트 시장은 다주택자 양도세 중과 시점을 기준으로 1분기와 2분기가 사뭇 다른 모습을 보이며 8.57% 상승했다.
지난해 발표된 8·2 부동산 대책에도 불구하고 서울 아파트 시장은 재건축 아파트와 직주접근이 가능한 지역의 새 아파트 위주로 상승세가 계속됐다.
양도소득세 중과 시행 전 다주택자들의 매물 처분과 이른바 똘똘한 한 채를 찾는 매수세가 만나 거래가 활발하게 이뤄졌다. 그러나 2분기에 접어들며 매도자, 매수자 모두 관망세를 보이며 소강상태로 전환됐다.
특히 재건축 초과이익환수액이 초미의 관심사가 된 가운데 첫 대상인 반포동 반포현대의 재건축초과이익 부담금이 예상보다 높게 산정되면서 재건축 시장은 위축된 모습을 보였다.
신도시(5.79%)는 장래 가격상승 기대감이 높은 판교, 광교, 위례, 분당 등 서울과 인접한 신도시 지역을 중심으로 매매가격이 상승했다. 경기(2.55%)·인천(0.08%)은 역세권 대단지 아파트 중심으로 거래가 이뤄졌만 상승폭은 크지 않았다.
지방·광역시는 지역별로 상이한 모습을 보였다.
대구(2.16%)는 수성구가 상승을 이끌며 지방광역시 가운데 매매가격이 가장 많이 올랐고 공급과잉 우려에도 불구하고 세종(0.89%)이 정주요건의 개선, 인구유입, 행정수도 이전 등으로 장래 가치 상승이 기대되며 가격이 올랐다.
반면 경상권, 충청권 아파트값은 공급과잉 리스크가 더 커지면서 하락세가 이어졌다.
경남(-1.05%)은 조선업 등 지역 경기 침체가 맞물리며 거제와 김해 등의 하락폭이 컸다. 경북(-0.72%)도 공급물량 부담과 급등한 가격에 대한 조정으로 매매가격이 하락했다.
부동산114는 하반기 주택시장은 부동산 시장 규제에 대한 민감도가 커지면서 하향 안정화 흐름을 보일 것으로 내다봤다.
주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 전방위적 대출규제가 실수요자들의 매수심리에도 영향을 미칠 것으로 보이고 다주택자 양도세 중과와 보유세 개편안이 투자심리를 위축 시킬 것이라는 예상이다.
서성권 부동산114 연구원은 “특히 재건축초과이익 환수제가 재건축 시장을 냉각시킬 것으로 보인다”면서 “재건축 초과이익 분담금 쇼크 이후 관망세에 들어간 서울 재건축 아파트 시장은 반포주공 1단지(3주구), 대치쌍용2차 등 하반기 재건축초과이익 환수 대상 아파트의 부담금 정도에 따라 분위기가 좌우될 것으로 예상된다”고 말했다.
이 외에 미국발 금리인상, 20만 가구 이상으로 예정된 새 아파트 입주 물량 등도 시장에 부담으로 작용할 것이라는 전망이다.
