대형사 콸콸, 중소사 쫄쫄…아파트 분양물량 ‘양극화’

이달 3만3477가구 예정…월별 최다
상위 10~20위 건설사들 물량 쏟아내
중소 건설사, 자금난 심화로 반토막

수도권을 중심으로 청약시장이 달아오르면서 대형 건설사들이 분양 물량을 쏟아내고 있다. 반면 중소 건설사 분양 물량은 되레 줄었다. 작년 하반기 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 경색 및 미분양 속출 여파로 주택 사업에 소극적이었기 때문이다.

게다가 올해 주택 인허가·착공 물량도 급감하면서 건설산업 생태계 파괴 및 주택 공급난에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다.

3일 부동산R114 조사에 따르면 9월 전국에서 3만3477가구가 분양에 나설 예정이다. 올해 들어 월별 기준 가장 많은 물량이다. 지난해 같은 기간(1만4793가구)보다 2배 이상 증가한 수치기도 하다.

이 중 수도권 분양 예정 물량이 눈에 띈다. 모두 1만9519가구다. 작년 동기(5326가구) 대비 3배 이상 많다. 서울(0가구→1만95가구), 경기(3227가구→6251가구), 인천(2099가구→3173가구) 등 모든 지역에서 증가한 영향이다.

이는 1군 건설사들이 그동안 미뤄왔던 분양 물량을 쏟아낸 데 따른 결과로 풀이된다. 정부의 부동산 규제 완화로 청약시장이 회복 조짐을 보이면서 곳곳에서 '완판'(분양 100% 완료) 행진이 이어지고 있어서다. 실제 삼성물산, SK에코플랜트를 제외한 2023년 시공능력평가 상위 10위 건설사뿐 아니라 HDC현대산업개발, 태영건설, 제일건설, 중흥토건 등 20위권 건설사들도 일제히 분양에 나선다.

반면 같은 달 대한주택건설협회 회원사의 분양 예정 물량은 전국 2942가구에 그쳤다. 작년 동월(5773가구) 대비 반토막난 수치다. 서울 분양 물량 역시 45가구에 그친다. 협회 회원사 대부분이 중소 건설사로 구성됐다. 지난해 고금리 기조 속 PF 시장이 위축되고 및 미분양 사태가 터지면서 중소 건설사들의 자금난이 심화, 분양 물량이 급감했다는 게 대체적인 시각이다.

당분간 대형-중소 건설사 분양 물량 양극화 현상이 심화할 전망이다. 고금리 기조가 이어지고 있어 건설경기 침체가 지속할 것이라는 관측이 지배적이어서다. 건설산업 생태계 붕괴 위험이 커지고 있는 것이다.

또 이러한 양극화가 인허가·착공 물량 감소를 부추겨 주택 공급난을 야기할 것이란 우려도 나온다. 통상 주택은 착공 이후 2∼3년, 인허가 3∼5년 뒤 공급이 이뤄지는데, 올해 1∼7월 전국 주택 인허가 물량은 20만7278가구로 작년 같은 기간보다 29.9% 줄었다. 같은 기간 누계 착공 물량도 10만2299가구로 54.1% 감소했다.

서진형 공정주택포럼 대표(경인여대 MD비즈니스학과 교수)는 "대형 건설사와 중소 건설사 간 분양 양극화가 지속되면 중소 건설사의 도산 위험이 커지고 인허가·착공 물량 감소세가 가팔라질 수 있다"며 "인허가·착공 물량 감소를 막지 못하면 공급이 수요를 따라오지 못하고 신규 주택은 물론 기존 주택 가격까지 폭등할 위험이 있다"고 말했다.