기본형 건축비, 건축비에서 차지하는 비율 45~55% 수준
|
SH공사는 공공주택 건설에 후분양제를 도입하고 실제 건설원가에 기반한 분양가 책정 등 백년주택 건설을 위해 기본형 건축비 제도 개선이 필요하다고 17일 밝혔다.
현행 주택법 제57조에 따르면, 선분양 주택의 분양가격은 기본형 건축비에 가산비와 택지비를 더해서 산정한다.
분양가 상한제는 선분양제 하에서 분양가를 일정 수준 이하로 규제하는 제도다. 투기과열지구 또는 주택가격 상승률 등을 고려해 국토교통부 장관이 지정한 지역에 적용한다.
주택법 및 국토교통부령(공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙)에 의해 기본형 건축비에 건축비 가산비용과 택지비를 합하여 분양가격을 산정하도록 되어 있어 실제 투입된 공사비(건설원가)와 분양가격 간에 괴리가 있다는게 SH공사측의 주장이다.
SH공사가 2005년 이후 분양한 142개 단지 분양원가를 분석한 결과, 평균 분양가는 360만 원/㎡, 건설원가는 310만 원/㎡으로 분양가격과 건설원가간 50만 원/㎡의 차이가 발생했다.
SH공사는 평균 13.8%의 분양이익을 얻었으며, 이 분양이익에서 택지비는 110%, 건축비는 -10%를 기여한 것으로 분석되었다. 평균 분양이익 50만 원/㎡에서 택지비는 55만 원/㎡의 이익을 얻은 반면, 건축비는 5만 원/㎡의 손실이 발생했다.
분양가격은 2005년 222만원/㎡에서 2021년 600만원/㎡(2.7배)으로, 건설원가는 200만원/㎡(2005년)에서 394만원/㎡(2021년)(2.0배)으로 상승하였으며, 분양가는 택지비, 건설원가는 건축비가 더 크게 상승한 것으로 나타났다.
분양가격 중 택지비는 3.85배 올라 건설원가 택지비 1.83배 상승폭보다 더 큰 것으로 나타났다. 택지비 원가 상승분보다 분양가에 택지비를 더 많이 포함시킨 것으로 나타났다. 반면 건축비는 분양가격 건축비 1.81배, 건설원가 건축비 2.07배로 택지비 상승률 격차보다 작은 것으로 분석됐다.
현행 기본형 건축비는 건축비에서 차지하는 비율이 45~55% 수준이다. 높은 가산비용과 선택품목 비용으로 기본형 건축비에 기반한 분양가격 산정기준 역할을 상실하고 있는 것으로 나타났다.
분양가가 실제 투입된 원가에도 불구하고 근거가 미흡한 기본형 건축비에 기반해 산정됨으로써 분양가 책정 시 불인정 받을 경우 고스란히 사업자의 손실로 반영된다. 따라서 사업자가 분양가에 택지비를 과도하게 부풀리게 만드는 부작용의 원인이 되고 있다.
김헌동 SH공사 사장은 "부실시공으로 인한 시민 피해 예방과 분양시장 투명성 확보를 위해 실제 원가 파악이 가능한 후분양제 도입과 원가 공개가 필요하다" 면서 "후분양제 도입 사업장에 대해 실제 건축비에 기반할 수 있도록 기본형 건축비를 개선해야 한다"고 말했다.
