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이 같은 시장 불안은 7월부터 시행에 들어가는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 전 막판 대출 수요가 증가하면서 주택 매수세가 집중되는 단기적 요인이 크게 작용한 것이다. 여기에 더해 만성 주택난에 허덕이는 서울, 수도권지역의 경우 최근 2년간 주택이 제대로 공급되지 않아 향후 물량 부족이 크게 우려되는 데다 공급계획이 발표된다 해도 택지 지정에서 실제 입주까지 최소 4~7년 이상 소요된다는 구조적 한계가 부각되고 있는 데 따른 것으로 분석된다. 원자잿값과 인건비 급등으로 주택 원가가 크게 상승, 앞서 조기에 주택을 사들이고자 하는 수요자들이 늘고 있는 것도 이유다. 돈을 풀면 자산 거품은 그만큼 커지는 게 기본 생리다. 경제 상황으로도 금리를 내리고 돈을 풀어 유동성을 추가로 공급할 소지가 많은 하반기의 여건을 참작하면 아파트를 조기에 매입하는 게 유리할 수도 있다.
주택시장은 무엇보다 심리가 크게 작용하는 속성이 있다. 최근의 사례처럼 집값 상승에 대한 언론 보도가 이어지면 이는 수요자들의 조급증을 일으키는 촉매제가 된다. 매수세를 부추겨 과잉수요를 유발하게 되는 것이다. 반면 공급시장에서는 집을 팔고자 하는 매도층의 심리를 위축시켜 매물을 거둬들이게 함으로써 수요는 많아지고 공급은 줄어드는 부작용을 초래해 폭등 장세를 낳는다. 미국의 저명 경제학자인 로버트 실러(Robert J. Shiller) 교수가 말하는 이른바 '비이성적 과열(irrational exuberance)'을 초래케 만든다. 이러한 심리가 사회적 전염을 낳고 시장 거품을 유발, 경제적 참사와 함께 모든 사람이 고통받는 구조적 고리로 이어진다.
이는 정부 개입의 정당성을 의미한다. 적절한 수준의 정부 개입을 통해 사회 전체가 시장안정을 달성해야 함은 분명하다. 이렇게 볼 때 우리 사회 일각에서 말하는 시장에 모든 것을 맡기라는 식의 시장 절대주의는 무책임하기 그지없다. 특히 공급 절대 우선 정책과 함께 미분양 해소 명목으로 다주택 소유를 권장하는 정책을 펼치거나 양도소득세를 대폭 완화하고 종합부동산세 완화나 폐지, 분양가 자율화, 개발이익 환수제 약화 내지는 폐지 등을 내세우는 것은 주택이 부족했던 시절의 단골 메뉴일 뿐 빈집이 늘고 인구가 감소하는 미래의 정책으로는 적합하지 않은 불량한 시장주의 정책으로 판단된다. 바야흐로 개입(계획)주의 정책이 필요한 시기다. 넘쳐나는 물량 위주의 주택정책을 지양하고 질적 내지는 기존 구축 중심의 정책을 펼칠 시기가 도래한 것이다. 이런 측면에서 보면 시장 절대주의식 주택전문가, 악성 투기를 벌이는 수요층과 사회정의를 내세우면서도 부동산 투자를 조장하는 언론의 이중성 등이 주택시장을 망치고 건전성을 해치는 최고의 적인지도 모른다. 축소 지향적 사회에서 끝없는 개발과 공급은 재고되어야 마땅하다. 유효수요를 내세우는 강자 대응 논리로는 시장안정을 꾀할 수 없다. 새 정부에서 주거복지를 비롯해 시장 투명화, 조세정책, 개발이익환수, 신도시와 기존 시가지 재생, 주택 공급과 분양가, 저출산과 고령화 등에 관해 전면적 대개혁이 절대 필요한 이유다.
이에 앞서 당장 시장 과열 분위기를 잠재울 긴급 대책부터 신속히 마련, 시장의 불길을 사전에 차단해야 한다. 가격이 폭등하면 이를 쫓느라 모든 대책이 여기에 집중되는 법이다. 과거의 모든 주택정책이 여기에 매이다 보니 화급한 주거복지는 뒷전으로 밀리고 주거정책은 시늉에 불과해진 것은 아닐까. 느슨해진 시장관리와 새 정부 출범에 따른 인적, 정책적 공백까지 겹친 점을 감안하면 지금 시장은 심히 우려스럽다. 대규모 공급대책은 실제 공급까지 중장기 시간이 소요되는 데다 적재적소 공급이 어렵다. 시장 기능만으로 안정시키기에는 어렵고 시기가 지났다. 지금은 개입주의에 시장을 맞출 때이다.
※본란의 칼럼은 본지 견해와 다를 수 있습니다.
장용동 한국주거복지포럼 상임대표
